Verwalterzustimmung gilt auch für die Erstveräußerung

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig ( § 12 WEG), so gilt dies - soweit nicht ausdrücklich in der Vereinbarung ausgeschlossen - auch für die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers nach (Erstveräußerung) Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung vereinbart:

"Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Fall der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte 2. Grades in der Seitenlinie oder bei Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder einen Grundpfandgläubiger, der das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung erworben hat und dieses alsdann veräußert."

Mit dieser Entscheidung wendet sich der BGH gegen die bisher überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur. In selbstständig vorzunehmender Auslegung der Grundbucherklärungen ist dem vorlegenden OLG Düsseldorf im Ergebnis zu folgen, dass die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts im hier zu entscheidenden Fall zwischen den Beteiligten von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist. Nach dem eindeutigen Wortlaut der hier verwendeten Vereinbarungsklausel ist gerade die Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer nicht ausdrücklich vom Zustimmungserfordernis ausgenommen worden, obwohl dies möglich gewesen wäre und vielfach anderweitig in Formularen als Ausnahmeregelung ausdrücklich vereinbart ist. Auch bei Teilung nach § 8 WEG ist unabhängig davon, ob gewerbliche oder private Interessen bei einer Veräußerung im Vordergrund stehen, eine rechtliche Beschränkung in Form einer Verwalterzustimmung bei späteren Veräußerungsfällen rechtlich ohne weiteres möglich. Sollte eine solche Beschränkung der Veräußerungsbefugnis nicht gewollt sein, hätte dies ausdrücklich in der Teilungserklärung vereinbart sein müssen.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 21.02.1991, V ZB 13/90)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Will sich die Eigentümerseite bei Erstverfügungen (insbesondere Veräußerungen) neu gebildeten Wohnungseigentums - m. E. in beiden Fällen der Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 oder § 8 WEG - keinerlei Beschränkungen i. S. des § 12 WEG unterwerfen, sollte dies auch ausdrücklich in einer entsprechenden Veräußerungszustimmungsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung verankert werden. Dem Bundesgerichtshof ist uneingeschränkt zuzustimmen, dass hier vielfach Vereinbarungsklauseln in der Praxis Verwendung finden, in denen ausdrücklich diese Zustimmung für Erstveräußerungen ausgeschlossen wird.

Mangels einer generellen Zustimmungsvereinbarung im Sinne des § 12 WEG entstehen natürlich keinerlei Zustimmungsprobleme, da dann jede Veräußerung (Erst- und zukünftige Folgeverkäufe) zustimmungsfrei wäre. Moderne Gemeinschaftsordnungen stellen heute sogar vielfach deklaratorisch in Vereinbarungsform fest, dass Veräußerungen keinerlei Zustimmung Dritter bedürfen. Auch ich halte nach wie vor Vereinbarungen gem. § 12 WEG in Gemeinschaftsordnungen für wenig sinnvoll, i. ü. auch für nicht effektiv. Meist kann in kurzer Zeit eine Erwerbsperson gar nicht wirkungsvoll auf persönliche oder finanzielle Integrität überprüft werden, was allein nach h. R. M. einen wichtigen Grund für die Versagung einer Zustimmung durch einen Dritten (meist den Verwalter) darstellen würde. Auch anfänglich positiv "begutachtete" Ersterwerber können sich sehr rasch zu Störern in einer Gemeinschaft entwickeln; Miteigentümer besitzen hier weitgehende gesetzliche und rechtliche Möglichkeiten, sich solcher Störenfriede wirkungsvoll erwehren zu können.

Im Leitsatz spricht nun der BGH vom Zustimmungsgebot des Verwalters bei Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer "nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft". Hier hat der BGH offensichtlich auf die rechtliche Entstehung der Gemeinschaft abgestellt, ohne das Problem der faktischen Gemeinschaft anzusprechen. Rechtlich entstanden ist die Gemeinschaft erst mit Eintragung des ersten Fremderwerbers im Grundbuch als Eigentümer. Bei vielen Erstverkäufen gerade vom Bauträger entsteht jedoch nach Kaufvertragsabschlüssen, eingetragenen Vormerkungen zugunsten der Erwerber und Übergaben fertiggestellter Wohnungen bereits mit Wohnungsübergabe an den ersten Erwerber eine faktische Gemeinschaft (so zu Recht BayObLG, Entscheidung v. 11. 4. 1990, Az.: BReg 2 Z 7/90). Damit wären wohl auch im vorliegenden Fall allein bei Erstverkäufen keine Zustimmungserfordernisse zu beachten, sondern erst bei Verkäufen nach entstandener Gemeinschaft. War das wirklich so vom BGH gewollt?

Verwaltungsnotwendigkeit besteht allerdings bereits bei Übergabe einer ersten fertiggestellten Wohnung (also noch vor Eintragung des ersten Fremdeigentümers im Grundbuch), d. h. in der entstandenen faktischen Gemeinschaft. Vor rechtlich endgültig entstandener Wohnungseigentümergemeinschaft wäre dann ...