Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 1.3 Beschluss

Durch einfachen Mehrheitsbeschluss kann eine Veräußerungsbeschränkung nicht geschaffen werden. Es bedarf vielmehr zwingend einer Vereinbarung. Anders aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, nach der die Gemeinschaftsordnung selbst oder das Wohnungseigentumsgesetz in seinen abdingbaren Regelungsbereichen geändert werden kann. Enthält die Gemeinschaftsordnung jedenfalls eine spezifizierte Öffnungsklausel dahingehend, dass Veräußerungsbeschränkungen nachträglich beschlossen werden können, kann das Erfordernis einer Veräußerungszustimmung auch durch Beschluss geschaffen werden. Dies dürfte in der Praxis allerdings der Ausnahmefall sein.

Praxis-Beispiel

Spezifizierte Öffnungsklausel

"Zur nachträglichen Begründung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG bedarf es einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer."

Ungeklärt ist die Rechtslage aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung lediglich eine allgemeine Öffnungsklausel zu ihrer Änderung enthält. Hier ist nämlich zu berücksichtigen, dass eine allgemeine Öffnungsklausel lediglich die Kompetenz für eine Mehrheitsentscheidung verleiht, ohne deren inhaltliche Reichweite zu definieren bzw. zu legitimieren.^[1] Zu beachten ist, dass auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kein Eingriff in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer möglich ist.

Praxis-Beispiel

Allgemeine Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung und abdingbare gesetzliche Bestimmungen können mit 2/3-Mehrheit geändert werden."

Bei der Frage, ob auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel eine Veräußerungsbeschränkung beschlossen werden kann, ist zu berücksichtigen, dass § 12 Abs. 1 WEG als Ausnahmevorschrift zu § 137 BGB grundsätzlich eng auszulegen ist.^[2] Diese Vorschrift beschränkt nämlich die Verfügungsbefugnis des Wohnungseigentümers über sein Sondereigentum. Gerade vor dem Hintergrund der Intention des Gesetzgebers des WEG-Änderungsgesetzes 2007^[3], durch die Möglichkeit der einfachmehrheitlichen Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkungen die Verkehrsfähigkeit des Sondereigentums zu stärken, kann nach diesseits vertretener Auffassung eine auf Grundlage einer lediglich allgemeinen Öffnungsklausel beschlossene Veräußerungsbeschränkung keine Wirkung gegenüber nicht zustimmenden Wohnungseigentümern entfalten. Tatsächlich nämlich verleihen allgemeine Öffnungsklauseln lediglich die formelle Legitimation zu mehrheitlicher Beschlussfassung, ohne eine Aussage darüber zu treffen, was materiell-rechtlich auf ihrer Grundlage beschlossen werden kann.^[4] Allerdings ist zu berücksichtigen, dass Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, um Wirkung auch gegen Rechtsnachfolger zu entfalten. Eine inhaltliche Überprüfung der einzutragenden Beschlüsse durch das Grundbuchamt sieht das Gesetz nicht vor. Es kann also in Ermangelung der Erhebung einer Beschlussklage dazu kommen, dass ein Öffnungsklauselbeschluss über die Schaffung einer Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen wird. Umstritten ist insoweit, ob ein gutgläubiger Erwerb möglich ist. Zu empfehlen ist daher in einem derartigen Fall die Erhebung einer Anfechtungs- bzw. Nichtigkeitsklage, sodass von vornherein Unsicherheiten vermieden werden können. Für den Fall der Löschung einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung wurde jedenfalls die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs bejaht.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015, 88.

[2] OLG Karlsruhe, Beschluss v. 25.6.2012, 14 Wx 30/11, ZWE 2012, 490; OLG Saarbrücken, Beschluss v. 7.11.2011, 5 W 214/11, ZWE 2012, 132; OLG Hamm, Beschluss v. 6.3.2012, I-15 W 96/11, ZWE 2012, 276.

[3] Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007, BGBl I, S. 370.

[4] BGH, a. a. O.

[5] OLG München, Beschluss v. 4.4.2014, 34 Wx 62/14, ZWE 2014, 267.