Zusammenfassung
Die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG ist ein charakteristisches Merkmal des Wohnungseigentumsrechts. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder einer Gemeinschaft größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – in aller Regel des Verwalters – bedarf. Die Zustimmung kann allerdings nur dann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund dies rechtfertigt. Wird die Zustimmung (unberechtigt) verweigert, kann der Zustimmungsberechtigte gerichtlich auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch genommen werden. Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer das Erfordernis der Veräußerungszustimmung vereinbart, kann dieses gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch Beschluss mit einfacher Mehrheit wieder aufgehoben werden. Die Wiedereinführung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungszustimmung bedarf allerdings wiederum einer Vereinbarung.
1 Rechtslage prüfen
1.1 Keine Änderungen durch WEMoG
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter und Ausführungsorgan. Hinsichtlich der Thematik der "Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums" durch den Verwalter sind diese Neuerungen insoweit von größter Bedeutung, als sich die Frage stellt, ob der zustimmungsberechtigte Verwalter die Zustimmung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgibt oder als eigenständige Institution.
Der Gesetzeswortlaut spricht zwar dafür, dass der Verwalter nicht als Organ der Gemeinschaft fungiert. § 12 Abs. 1 WEG stellt darauf ab, dass es "der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf". Außer der Zustimmung "anderer Wohnungseigentümer" kann also die Zustimmung auch eines "Dritten" und somit solcher Dritter, die nicht Verwalter sind, vereinbart werden. Ein solcher Dritter kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht vertreten, was auch ein einzelner Wohnungseigentümer mit Ausnahme des § 9b Abs. 2 Alt. 2 WEG nicht kann. Der BGH[1] hat zwischenzeitlich klargestellt, dass im Fall der Zustimmungsberechtigung des Verwalters und seiner Zustimmungsverweigerung seit Inkrafttreten des WEMoG die Klage auf Zustimmung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist und nicht gegen den Verwalter. Weiter hat der BGH klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die entsprechende Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde. Der Verwalter handelt auch im Fall seiner Zustimmungsberechtigung lediglich als Organ der Gemeinschaft.
Nach wie vor kann der Verwalter als Zustimmungsberechtigter das Votum der Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung herbeiführen und insoweit seine Kompetenz auf die Wohnungseigentümerversammlung delegieren.[2]
1.2 Vereinbarung
Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Regelfall in der Praxis ist die vereinbarte Zustimmungspflicht des Verwalters. Als zustimmungsberechtigte bzw. -verpflichtete können aber auch der Verwaltungsbeirat, ein ausdrücklich bestimmter oder die übrigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen. Freilich ist dies in der Praxis selten.
Fehlen oder Versterben des Zustimmungsberechtigten
Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlöschen würde.[1] Nach allgemeiner Auffassung müssen in einem solchen Fall die Wohnungseigentümer zustimmen, wobei hier wohl ein entsprechender Beschluss ausreichen dürfte. Freilich besteht in einem derartigen Fall auch Veranlassung, die vereinbarte Veräußerungszustimmung durch Mehrheitsbeschluss nach § 12 Abs. 4 WEG aufzuheben.[2]
1.2.1 Schuldrechtliche Vereinbarung
Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden:
- Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung,
- weitere Veräußerungsfälle.
Erstveräußerung nach Vereinbar...
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