Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 10 Rechtsprechungsübersicht ...

Alexander C. Blankenstein

Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.^{^[1]}
Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis i. S. v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.^{^[2]}

Aus der Niederschrift der Eigentümerversammlung muss sich eindeutig ergeben, dass eine Mehrheit der Versammlung die Aufhebung der Beschränkung beschlossen hat. Enthält die Niederschrift lediglich die Aussage, dass die Verwalterzustimmung im Grundbuch "per sofort" gelöscht werden solle und die Verwalterin den Notar damit beauftragen werde und ist eine Beschlussfassung nicht erwähnt, reicht dies zum Nachweis nicht aus.^{^[3]}

Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit erforderlich, kann der Verwalter vom veräußernden Wohnungseigentümer die Vorlage aussagekräftiger Einkommensnachweise des Erwerbers und auch einer Schufa-Auskunft verlangen, so im Zeitpunkt des Zustimmungsersuchens bereits konkret absehbar ist, dass infolge notwendiger Sanierungsmaßnahmen in Millionenhöhe erhebliche finanzielle Belastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen werden.^{^[4]}
Der Verwalter kann die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums verweigern, wenn Veräußerer oder Erwerber ihrer Auskunftspflicht über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers nicht nachkommen, insoweit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers nicht nachgewiesen wird und schutzwürdige Belange der Eigentümergemeinschaft gefährdet sind.^{^[5]}

Ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss wird im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.^{^[6]}

Die Wohnungseigentümer können eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung beschließen. Dies gilt auch dann, wenn nach der Vereinbarung der Verwalter die Erklärung abgeben müsste.^{^[7]}

Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist.^{^[8]}

Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum gemäß § 12 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn seine Bestellung vor dem Antrag auf Eintragung des neuen Wohnungseigentümers beim Grundbuchamt endet.^{^[9]}
Die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG ist wirksam und nicht mehr widerruflich, sobald sie gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen ist. Entfällt die Zustimmungsberechtigung – etwa durch Verwalterwechsel –, bevor der Umschreibungsantrag gestellt worden ist, bleibt hiervon die fortdauernde Wirksamkeit der im Zeitpunkt der Abgabe wirksamen Erklärung unberührt.^{^[10]}

Bedarf nach der Teilungserklärung gemäß § 12 Abs. 1 WEG die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder Dritter (etwa des Verwalters), dann gilt dies auch für die Überlassung und Auflassung des der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an eines ihrer Mitglieder. Das Zustimmungserfordernis wird grundsätzlich auch dann ausgelöst, wenn der Erwerber als Miterbe bereits der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört. Sieht die Teilungserklärung eine Ausnahme von diesem Zustimmungserfordernis für Veräußerungen an Verwandte bestimmten Grades des Veräußerers vor, dann greift diese Ausnahme auch dann, wenn das erwerbende Mitglied zu den übrigen Mitgliedern der Miterbengemeinschaft diesen Verwandtschaftsgrad aufweist.^{^[11]}
Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.^{^[12]}

Bedarf nach dem eingetragenen Inhalt des Wohnungseigentums dessen Veräußerung der Zustimmung des Verwalters, so ist der selbst erwerbende Verwalt...

Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?

Meistgelesene beiträge