Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 5 Zustimmung erteilen

5.1 Frist

Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder aber zu versagen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Jede Veräußerung und hiermit verbunden die etwa erforderliche Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Zustimmung ist jedenfalls ohne schuldhafte Verzögerung zu erteilen oder zu versagen. Abhängig vom Einzelfall kann eine Frist von 1 bis 2 Monaten noch angemessen sein, regelmäßig und insbesondere in einfach gelagerten Fällen sollte die Zustimmung innerhalb von 1^[1] bis 2^[2] Wochen erteilt oder versagt werden.

Solange der Zustimmungsberechtigte nach objektiv notwendigen Kriterien und ohne schuldhaftes Verzögern die Zustimmungsvoraussetzungen prüft, können in der Regel keine Schadensersatzansprüche entstehen. Der Zustimmungsberechtigte darf andererseits seine Veräußerungszustimmung nicht von der Zahlung eines Sonderhonorars abhängig machen und dies schon gar nicht in voller Höhe von dem Veräußerer begehren.^[3] Haben die Wohnungseigentümer keine verursacherbezogene Kostentragungspflicht durch Beschluss geregelt^[4], ist Schuldnerin des Sonderhonorars die Wohnungseigentümergemeinschaft.

[1] BayObLG, Beschluss v. 29.12.1983, 2 Z 18/83, DWE 1984, 60.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 13.8.2003, I-3 Wx 176/03, RNotZ 2004, 91.

[3] OLG Hamburg, Beschluss v. 28.7.2004, 2 Wx 92/98, ZMR 2004, 850.

[4] Siehe oben Abschn. "2 Verwaltervertrag".

5.2 Form

Nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO ist zunächst der Nachweis des Verwalteramts durch öffentliche Urkunde zu führen. Nach § 415 ZPO handelt es sich um eine öffentliche Urkunde dann, wenn sie von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgeschriebenen Form aufgenommen ist. Da hiernach öffentliche Beglaubigung nicht ausreichen würde und die Hürde des Nachweises durch öffentliche Urkunde in der Praxis kaum zu nehmen ist, hat der Gesetzgeber in § 26 Abs. 4 WEG geregelt, dass der Nachweis der Verwalterstellung durch Vorlage der Versammlungsniederschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen kann, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Bei den in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen handelt es sich um den Versammlungsleiter, einen Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch dessen Vorsitzender oder sein Vertreter. Diese haben nämlich die Versammlungsniederschriften zu unterschreiben.^[1]

Werdender Wohnungseigentümer

Die Nachweiserleichterung gemäß den §§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Niederschrift nur von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist.^[2]

Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren

Ist nach der Gemeinschaftsordnung zur Veräußerung von Sondereigentumseinheiten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich und wird ein entsprechender Beschluss im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst, so sind dem Grundbuchamt die Unterschriften der Wohnungseigentümer in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen. Verweigert oder verzögert ein zustimmungsberechtigter Wohnungseigentümer pflichtwidrig den Nachweis in grundbuchmäßiger Form, haftet er gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz.^[3]

Grundsätzlich und selbstverständlich kann auch die Veräußerungszustimmung jedenfalls durch schriftlichen Beschluss erteilt werden, was auch in einer Zweiergemeinschaft gilt.^[4]

[1] Siehe auch Blankenstein, Verwalter richtig bestellen, Abschn. 10 Nachweis der Bestellung.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 11.9.2018, 1 W 233/18, ZWE 2018, 397.

[3] LG Karlsruhe, Urteil v. 4.5.2017, 7 S 74/16.

[4] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.8.2019, 3 Wx 151/19.

5.3 Erklärung

Die Zustimmung ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Letztlich muss die Unterschrift des Verwalters in der Zustimmungserklärung notariell beglaubigt werden.

Muster: Veräußerungszustimmung des Verwalters

[Briefkopf des Verwalters]

Zustimmungserklärung

Als Verwalter und somit Vertretungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ___________-Straße __ in ___________ (Gemarkung ______, Flur ____, Flurstück ____, eingetragen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von ___ Blatt ____ bis Blatt ____ bei dem Amtsgericht ___) stimme ich hiermit der Übertragung des Wohnungseigentums Nr. __ des Aufteilungsplans des Wohnungseigentümers ___________ auf den Erwerber ___________ aufgrund notariellen Kaufvertrags vom ___________ vor dem Notar ___________ in ___________ (Urkundenrollen-Nummer ___________) gemäß § 12 WEG zu.

Meine Eigenschaft als Verwalter ergibt sich aus der beigefügten Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung vom ___________ mit dem Beschluss über meine Bestellung zum Verwalter mit den nach §§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG öffentlich beglaubigten Unterschriften.

Ort, Datum

Unterschrift des Verwalters [sowie Beglaubigungsvermerk des Notars]

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