Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 5.6 Exkurs: Maklertätigkeit erlaubt?

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.^[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderheiten im Hinblick auf die (zusätzliche) Eigenschaft des Maklers als Wohnungseigentumsverwalter sind nicht zu beachten.

Ganz anders ist die Rechtslage aber dann, wenn nach der Teilungserklärung der verwalteten Gemeinschaft gemäß § 12 WEG der Verkauf einer Sondereigentumseinheit von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist. Hierzu hat der BGH^[2] in Fortsetzung seiner Rechtsprechung zur "Verflechtung" entschieden, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, wegen des institutionalisierten Interessenkonflikts nicht Makler des Käufers sein kann. Der Interessenkonflikt resultiert nach Ansicht des BGH daraus, dass der Makler die Interessen seines Kunden (des potenziellen Käufers) ebenso wahrzunehmen hat, wie die der Wohnungseigentümer, wobei diese Interessen unter Umständen gegenläufig sein können. Damit sei die selbstständige, unabhängige Willensbildung des WEG-Verwalters/Maklers aber zumindest gefährdet.

Entscheidet der Makler – wie in den Fällen der notwendigen Zustimmung – über den Abschluss des Hauptvertrags (= Kaufvertrags), ist der Interessenkonflikt nach Ansicht des BGH "institutionalisiert". Die Interessenkollision hindert den Verwalter in einem solchen Fall an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit mit der Folge, dass der Verwalter keinen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision hat.^[3] Zwar kann der Provisionsanspruch aufgrund eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens gegeben sein. Für dessen Vereinbarung genügt auch die tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründenden Umständen.^[4] Allerdings stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar.^[5]

Bemerkenswerterweise erfolgte diese Entscheidung in einem Fall, in dem der Verwalter, der offenbar über Jahre hinweg zur Zufriedenheit der Eigentümergemeinschaft tätig war, mit überwältigender Mehrheit wiedergewählt wurde. Gleichwohl wäre nach Ansicht des BayObLG diese Wahl auf Anfechtung auch nur eines Miteigentümers hin für ungültig zu erklären. Erklärt der Verwalter allerdings in einem solchen Fall, er werde künftig keine entsprechenden Maklertätigkeiten mehr entfalten, spricht dies nicht gegen seine Wiederbestellung.

Grundsätzlich aber stellt ein bloßer allgemein gehaltener, werbender Hinweis des Verwalters in seinem Schriftverkehr auf einen von ihm angebotenen "Verkaufsservice für Wohnungseigentümer" noch keinen wichtigen Grund gegen seine Wiederbestellung dar, wenn er insoweit gar keine Maklertätigkeiten entfaltet hatte.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 13.3.2003, III ZR 299/02, NJW 2003, 1393.

[2] BGH, Urteil v. 26.9.1990, IV ZR 226/89, NJW 1991, 168.

[3] BGH, a. a. O.

[4] BGH, Urteil v. 6.2.2003, III ZR 287/02, NJW 2003, 1249.

[5] BayObLG, Beschluss v. 7.5.1997, 2Z BR 135/96, WuM 1997, 397.

[6] LG Berlin, Urteil v. 29.6.2018, 55 S 96/17 WEG, MietRB 2019, 15.