Verwaltungsbeirat: Aufwendungsersatz und Haftungsfragen ... / 2 Haftung

2.1 Allgemeines

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer^[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt^[2] auf Schadensersatz haften.^[3]

Praxis-Beispiel

Haftungsfälle

Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist etwa vorstellbar für:

• die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans;
• die schuldhaft fehlerhafte Prüfung der Jahresabrechnung;
• die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Vermögensberichts;
• die Überschreitung der Kompetenzen, z. B. eine Ladung zur Versammlung, obwohl die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG nicht vorlagen;
• die Missachtung von Weisungen der Wohnungseigentümer;
• Fehler beim Abschluss des Verwaltervertrags.

[1] Schmid, ZfIR 2009, S. 721, 725.

[2] §§ 823 ff. BGB.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 28.1.2004, 24 W 3/02, ZMR 2004 S. 458; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.9.1997, 3 Wx 221/97, MDR 1998 S. 35 ff.; KG Berlin, Beschluss v. 8.1.1997, 24 W 7947/95, ZMR 1997 S. 544.

2.2 Entgelt

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Verwaltungsbeiräten einen entgeltlichen Vertrag geschlossen, haften die Verwaltungsbeiräte für Pflichtwidrigkeiten nach §§ 280 ff. BGB in Verbindung mit dem Beiratsvertrag.

Hinweis

Aufwendungspauschale

Streitig ist, was bei einer Pauschale für Aufwendungen gilt. Zum Teil wird diese nicht als schädlich angesehen, wenn es sich nicht um eine "verschleierte Vergütung" handelt. Klarer ist es, keine Pauschalen zuzulassen.

2.3 Kein Entgelt

2.3.1 Überblick

Sind die Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Vorsatz ist Wissen und Wollen. Grobe Fahrlässigkeit setzt einen objektiv schweren und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt voraus. Diese Sorgfalt muss in ungewöhnlich hohem Maß verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen.

2.3.2 Umfang des Privilegs

Diskutiert wird, ob das Privileg nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt oder auch gegenüber den Wohnungseigentümern und Dritten.^[1]

Hinweis

Sonderwissen

Im Rahmen der Haftung eines Verwaltungsbeirats kann Sonderwissen eine Rolle spielen. Haben die Wohnungseigentümer bewusst einen Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter zum Verwaltungsbeirat bestellt, müssen sie sich deren besondere Kenntnisse ggf. haftungserschwerend anrechnen lassen.

[1] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform Rn. 593 wollen das Privileg nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern anwenden.

2.4 Gesamtschuldner

Die Verwaltungsbeiräte haften gem. § 425 BGB für eigenes Verschulden. Sind innerhalb des Verwaltungsbeirats Aufgaben verteilt, trifft die "abgebenden" Verwaltungsbeiräte wenigstens eine Aufsichtspflicht. Sind mehrere Verwaltungsbeiräte für einen Schaden verantwortlich, haften sie gem. §§ 421, 425 Abs. 2 BGB als Gesamtschuldner.^[1] Beruht ein Schaden auf unerlaubter Handlung, sind §§ 830 Abs. 1 und 840 Abs. 1 BGB anwendbar.^[2]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.9.1997, 3 Wx 221/97, MDR 1998 S. 35 ff.

[2] Gottschalg, ZWE 2001, S. 185, 190.

2.5 Freistellung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die der Gesetzgeber in § 31a Abs. 2 BGB übernommen hat – hat ein Verein unentgeltlich tätig gewordene Vereinsmitglieder grundsätzlich von der Haftung ganz oder teilweise freizustellen, wenn sich bei Durchführung satzungsmäßiger Aufgaben eine damit typischerweise verbundene Gefahr verwirklicht hat und dem Mitglied weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.^[1]

Die Überlegungen des Bundesgerichtshofs werden von der h. M. auf das Wohnungseigentumsrecht übertragen. Tatsächlich spricht alles dafür, dass ein Verwaltungsbeirat Freistellung verlangen kann, soweit Dritte ihn wegen einer Pflichtwidrigkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Der Anspruch auf Freistellung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Vorsatz und grob fahrlässiges Handeln schließen die Freistellung aus.

Hinweis

Grenzen

Die Freistellung entfällt nicht durch eine freiwillige Haftpflichtversicherung eines Verwaltungsbeirats. Eine Freistellung kommt nur bei unentgeltlicher Tätigkeit der Verwaltungsbeiräte in Betracht. In vorsichtiger Anlehnung an § 31a Abs. 1 BGB, ein Entgelt von bis zu z. B. 500 EUR als unschädlich zu betrachten, liegt nahe.

[1] BGH, Beschluss v. 15.11.2011, II ZR 304/09, Rn. 9; BGH, Urteil v. 13.12.2004, II ZR 17/03, NJW 2005 S. 981; grundlegend BGH, Urteil v. 5.12.1983, II ZR 252/82, BGHZ 89, 153, 156 ff. = NJW 1984 S. 789.

2.6 Entlastung

2.6.1 Allgemeines

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Verwaltungsbeiräte entlasten.^[1] Entlastung in diesem Sinne ist die durch Beschluss erfolgende Erklärung, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltungsbeiräte keine Ansprüche zustehen. Ein Wohnungseigentümer kann sich wegen seiner Ansprüche nur individuell erklären.

Hinweis

Kein Anspruch

Verwaltungsbeiräte haben einen Anspruch auf Entlastung, wenn dieser Anspruch vereinbart ist. Ohne eine Vereinbarung ist eine Entlastung nicht erzwingbar.

[1] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR ...