Verwaltungsbeirat: Organisation (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Der Beitrag stellt den Verwaltungsbeirat bzw. die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor. Daneben werden seine Organisation, seine Versammlungen und seine Beschlussfassungen beschrieben. Ferner werden die Rechte der Verwaltungsbeiräte im Verwaltungsbeirat, der fakultative Beiratsvertrag und Versicherungen für die Verwaltungsbeiräte beleuchtet.

1 Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1.1 Überblick

Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die das Gesetz an den entsprechenden Stellen nennt.^[1]

Hinweis

Haftung

Das Ergebnis ist für die Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wichtig. Diese haftet z. B. für eine mangelnde Überprüfung des Verwalters, wenn die Verwaltungsbeiräte insofern Organ sind.

[1] So auch Drasdo, ZfIR 2020, S. 739; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 11 Rn. 35; a. A. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 578.

1.2 Einzelfälle

Die Verwaltungsbeiräte sind Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• bei der Unterstützung des Verwalters,
• bei der Überwachung des Verwalters,
• bei der Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht und
• in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen.

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• wenn er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter vertritt,
• wenn er zur Versammlung der Wohnungseigentümer lädt,
• wenn er die Niederschrift prüft und unterschreibt und
• in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen.

Der Stellvertreter des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats ist Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• wenn er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter vertritt, weil er dazu nach § 9b Abs. 2 Fall 2 WEG ermächtigt wurde,
• wenn er zur Versammlung der Wohnungseigentümer lädt,
• wenn er die Niederschrift prüft und unterschreibt und
• in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen.

1.3 Gläubigerin

Ist ein Verwaltungsbeirat Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kann diese von ihm grundsätzlich eine Handlung verlangen. Bleibt der Verwaltungsbeirat untätig, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz. Seine Haftung ist nach § 29 Abs. 3 WEG ihr gegenüber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Hinweis

Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern

Ob ein Verwaltungsbeirat daneben den Wohnungseigentümern Schadensersatz schuldet, ist danach zu beantworten, ob man der Amtsstellung (und einen gegebenenfalls geschlossenen Beiratsvertrag) Schutzwirkungen für die Wohnungseigentümer zuspricht.

1.4 Wissenszurechnung

Sind die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen, muss diese sich das Wissen der Verwaltungsbeiräte entsprechend § 166 BGB zurechnen lassen.^[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich entgegen der bislang h. M.^[2] im Rahmen der gesetzlichen Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte hingegen eine Kenntnis/ein Kennenmüssen der Verwaltungsbeiräte nicht entsprechend §§ 278, 166 BGB zurechnen lassen.^[3] Werden den Verwaltungsbeiräten allerdings Pflichten der Wohnungseigentümer übertragen und werden die Wohnungseigentümer in diesem Pflichtenkreis vertreten, gilt nach §§ 164 ff. BGB anderes.^[4]

[1] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 11 Rn. 63.

[2] KG, Beschluss v. 31.3.2009, 24 W 183/07, WuM 2010 S. 79; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 9.11.2001, 3 Wx 13/01, NZM 2002 S. 264; Hogenschurz, MietRB 2014, S. 279, 280.

[3] Schmid, ZWE 2010, S. 8, 9.

[4] Schmid, ZWE 2010, S. 8, 10.

2 Organisation des Verwaltungsbeirats

2.1 Überblick

Das Gesetz bestimmt in § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG zur Organisation des Verwaltungsbeirats, dass dessen Vorsitzender die Sitzungen einberuft. Hierbei kann es bleiben. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch Regelungen für die Organisation des Verwaltungsbeirats vereinbaren oder einen Beschluss fassen.

2.2 Vorsitzender und Stellvertreter

2.2.1 Überblick

§§ 29 Abs. 1 Satz 2, 24 Abs. 3, Abs. 6 Satz 2 WEG gehen davon aus, dass der Verwaltungsbeirat einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter des Vorsitzenden hat.

2.2.2 Bestimmung der Funktionen

Welcher der Verwaltungsbeiräte Vorsitzender und wer Stellvertreter ist, können und sollten die Wohnungseigentümer durch Beschluss bereits bei der Wahl der Verwaltungsbeiräte oder später bestimmen. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter sind aus der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen.^[1] Fehlt es hieran, muss der Verwaltungsbeirat durch Mehrheitswahl selbst die Personen bestimmen.

Hinweis

Weitere Wege

Kommt ein Beschluss des Verwaltungsbeirats nicht zustande, kann auf einer Versammlung um eine Benennung ersucht werden. Kommt auch dort kein Beschluss zustande, kann nach § 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf die Benennung eines Vorsitzenden geklagt werden.

[1] Siehe auch OLG Köln, ...