Verwaltungsbeirat: Rechte und Pflichten (WEMoG) / 5.2.3 Inhaltliche Prüfung

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob der Verwalter die geltenden Umlageschlüssel angewandt hat.

Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans

Allgemeines

□	Ist der Ersteller der Planung angegeben?
□	Ist das Wirtschaftsjahr angegeben?
□	Sind das Wirtschafts- und das Kalenderjahr identisch?
□	Betrifft der Wirtschaftsplan die richtige Wohnungseigentumsanlage?
□	Gibt es einen Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne für jeden Wohnungseigentümer?
□	Werden die in der Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel genutzt?
□	Werden besondere Umlageschlüssel erläutert?
□	Liegt zum Abgleich die Jahresabrechnung für das Vorjahr vor?
□	Sind sämtliche Angaben der Planung klar, verständlich und ohne weiteres nachvollziehbar?

Gesamtwirtschaftsplan

□	Ist der Gesamtwirtschaftsplan gegliedert in: Einnahmen, Ausgaben und Zuführung zu den Rücklagen?
□	Beachtet der Verwalter eventuelle Vorgaben der Wohnungseigentümer (Prüfpunkt entfällt in der Regel)?
□	Einnahmen – sind alle voraussichtlichen Einnahmen erfasst, vor allem: rückständiges Hausgeld früherer Jahre, Zahlungen auf Sonderumlagen, Versicherungsleistungen, Darlehensvaluta, Früchte im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG i. V. m. § 99 Abs. 3 BGB (etwa Mieten).
□	Kann der Verwalter angeben, wie er die Einnahmen errechnet hat (Vorjahre, Statistiken, Vergleichswerte, Kostenangebote, Erfahrungswerte)?
□	Sind die Schätzungen nachvollziehbar und rechnerisch richtig?
□	Erscheinen die Planungen als realistisch?
□	Ausgaben – sind die voraussichtlichen Ausgaben erfasst, vor allem: die Betriebskosten i. S. v. § 1 Abs. 1 Satz 1, 2 Betriebskostenverordnung, die Verwaltungskosten i. S. v. § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (Verwalter, Versammlung, Bank), die Ausgaben für die geplanten Erhaltungsmaßnahmen, die Ausgaben für die geplanten baulichen Veränderungen, die Ausgaben für die geplanten Modernisierungen, die Bedienung der Forderungen Dritter, die im Laufe des Jahres voraussichtlich anfallen werden (zum Beispiel eines Werkunternehmers oder eines Sachverständigen), Steuern, Abgaben, Gebühren, Darlehenszinsen.
□	Sind die Ausgaben nach Positionen gegliedert (z. B. nach der Betriebskostenverordnung)?
□	Kann der Verwalter angeben, wie er die Ausgaben errechnet hat (Vorjahre, Statistiken, Vergleichswerte, Kostenangebote, Erfahrungswerte)?
□	Sind die Schätzungen nachvollziehbar und rechnerisch richtig?
□	Erscheinen die Planungen als realistisch?
□	Rücklagen – sind Beiträge für die Rücklagen vorgesehen?
□	Kann der Verwalter angeben, wie er die Gesamthöhen errechnet hat, und entsprechen diese den Bestimmungen der Wohnungseigentümer?

Einzelwirtschaftspläne

□	Ist berücksichtigt, dass bei Wohnungseigentümern mit einem Hausgeldausfall zu rechnen ist (Prüfpunkt nur bei Wohnungseigentumsanlagen, bei denen dieses als realistisch erscheint)?
□	Werden für die jeweiligen Wohnungseigentumsrechte die richtigen Umlageschlüssel für die Beteiligung an den Einnahmen und Ausgaben sowie für die Errechnung der Beiträge zu den Rücklagen genutzt?

Aus der Gegenüberstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben ergibt sich, welcher Einnahmen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das beplante Wirtschaftsjahr bedarf. Der errechnete Betrag ist auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen.

Vor diesem Hintergrund haben die Verwaltungsbeiräte zu fragen, ob die Höhe der jeweiligen Hausgelder angemessen, also weder zu niedrig noch zu hoch bemessen ist. Vor allem in "jungen" Wohnungseigentumsanlagen neigt der Bauträger als Mehrheitseigentümer dazu, das Hausgeld zu niedrig bemessen zu lassen, damit die Veräußerung der Wohnungseigentumsrechte gefördert wird; diesem "Treiben" sollten die Wohnungseigentümer, die bereits erworben haben, entgegentreten.

Eine Einnahme darf ebenso wie eine Ausgabe in einem Wirtschaftsplan nur dann angesetzt werden, wenn sie der Sache und der Höhe nach voraussichtlich entstehen wird. Die Ausgaben müssen also feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sein.^[1] Vor diesem Hintergrund haben die Verwaltungsbeiräte zu fragen, worauf der Verwalter seine Prognosen für die kommenden Einnahmen und Ausgaben stützt und ob seine Annahmen aufgrund der Vorjahre, der geltenden Tarife, der Zusammensetzung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer usw. plausibel sind.

[1] BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14, NZM 2015 S. 135 Rn. 26.