Verwaltungsbeirat: Sieht die Gemeinschaftsordnung für die Bestellung eines Beirats die Zustimmung aller Eigentümer vor, so ist ein nur mehrheitlich gefasster Beschluss über die Bestellung dennoch nicht nichtig; bedarf eine Maßnahme der Zustimmung des Verwaltungsbeirats, so genügt die Zustimmung allein des Beiratsvorsitzenden nicht

Leitsatz

1. Kein nichtiger Verwaltungsbeiratsbestellungsbeschluss im Einzelfall, wenn nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf
2. Bedarf eine bestimmte Maßnahme gemäß Eigentümerbeschluss der Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats, genügt nicht allein die Zustimmung des Beiratsvorsitzenden
3. Beseitigungsverpflichtung bzw. -möglichkeit von Parabolantennen im Fall vermieteter Wohnungen

Normenkette

(§§ 10, 29, 43 WEG)

Kommentar

1. Ist in einer Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt wird und die Einsetzung eines Beirats der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf, so ist ein dennoch erfolgter Beschluss auf Bestellung eines 4-köpfigen Beirats nicht nichtig; insbesondere fehlt es insoweit auch nicht an der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft (im Sinne der BGH-Entscheidung vom 20.9.2002). Durch den Beschluss wurde nicht die Regelung der Gemeinschaftsordnung und auch nicht des Gesetzes, welches in § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG nur 3 Mitglieder vorsieht, über die Bestellung des Verwaltungsbeirats abgeändert; vielmehr wurde eine Einzelfallentscheidung in Abweichung von der Regelung der Gemeinschaftsordnung und des Gesetzes getroffen; ein solcher Beschluss ist nicht nichtig.

2. Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung"des Verwaltungsbeirats" zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht; vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht.

3. Im WE-Verfahren muss die Endentscheidung nicht von denjenigen Richtern gefällt werden, die an der mündlichen Verhandlung teilgenommen haben. Offen bleibt, ob etwas anderes gilt, wenn es auf einen persönlichen Eindruck aus der mündlichen Verhandlung ankommt.

4. Vorliegend ging es um die Beschlussfassung über einen Auftrag an den Verwalter von Eigentümern oder deren Mietern, die Parabolantennen außerhalb der zentralen Antenne aufgestellt haben, Beseitigung zu verlangen und den Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft ggf. im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat gerichtlich durchzusetzen.

5. Für den Fortgang des Verfahrens ist anzumerken: Sollte die Zustimmung des Beirats und damit auch eine wirksame Bevollmächtigung des Verwalters vorliegen, wäre ein Vollmachtswiderruf durch den Antragsgegner für das Verfahren bedeutungslos (aufgrund der Bestandskraft des betreffenden Eigentümerbeschlusses mit Bindungswirkung und nicht einseitiger Widerrufsmöglichkeit). Enthält der Beschluss die Beseitigungsverpflichtung von Parabolantennen, kommt es auch nicht entscheidend darauf an, ob es sich bei der Antennenanbringung um eine bauliche Veränderung handelt oder diese nur lose auf dem Balkon aufgestellt ist.

6. Was die behauptete Beseitigungsunmöglichkeit betrifft, wird im Vollstreckungsverfahren zu klären sein, ob es dem Antragsgegner möglich ist, eine Verpflichtung zur Beseitigung der Parabolantennen zu erfüllen. Dabei hätte der Antragsgegner alle ihm zumutbaren rechtlichen und tatsächlichen Maßnahmen zu ergreifen (BGH, NJW 1982, 440); insbesondere müsse hier der Antragsgegner ggf. finanzielle Mittel einsetzen, um seinen Mieter zum Anschluss an die gemeinschaftliche Antennenanlage, zum Verzicht auf seine eigene Parabolantenne oder notfalls zum Auszug zu bewegen. Auch der Einsatz rechtlicher Mittel zur Durchsetzung eines mietrechtlichen Beseitigungsanspruchs sei dem Antragsgegner nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand zuzumuten; die Führung eines Rechtsstreits gegen den Mieter sei nämlich nicht von vornherein aussichtslos. Es werde Sache der Mietgerichte sein, anhand der tatsächlichen Gegebenheiten und des rechtlichen Verhältnisses zwischen dem Antragsgegner als Vermieter und dem Mieter die Zulässigkeit des Verbleibens der Antenne auf dem Balkon festzustellen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002, 2Z BR 4/02( BayObLG v. 28.3.2002, 2Z BR 4/02)