Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 1.1.3 Unwirksame Eigentumszuordnung

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer zunächst vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Praktische Bedeutung kommt dieser Bestimmung nicht zu. Der in der Praxis hingegen weitaus häufigere Fall, dass in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung gemeinschaftliches Eigentum zu Sondereigentum erklärt wird, ist hingegen nicht möglich, entsprechende Bestimmungen sind ungültig.

Praxis-Beispiel

Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum

Insbesondere in älteren Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen finden sich Regelungen, in denen die im Bereich einer Sondereigentumseinheit befindlichen Außenfenster dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugeordnet sind. Diese Bestimmungen verstoßen gegen § 5 Abs. 2 WEG und sind somit unwirksam.^[1]

Eine Umdeutung derart unwirksamer Klauseln in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen in eine Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers zur Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, mit einer entsprechenden Kostentragungspflicht, ist allein mit Blick auf die fehlerhafte Zuordnung nicht möglich. Sie ist ausschließlich nur dann möglich, wenn sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bzw. einer weiteren ausdrücklichen Bestimmung ergibt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat.^[2] Hieran zumindest mangelt es in aller Regel.

Hinweis

Klare und eindeutige Regelung erforderlich

Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.^[3]

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist im Übrigen nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11.

[2] LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13.

[3] LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18.

[4] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17.