Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum ist stets der jeweilige Verwaltungsgegenstand zu berücksichtigen. Mit Blick auf die Verwaltungszuständigkeit sind hier insbesondere Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander zu unterscheiden. Keine Seltenheit sind daneben Bruchteilsgemeinschaften an einem Sondereigentum, auch diese müssen verwaltet werden. Bei Mehrhausanlagen ist bezüglich der Verwaltung zu berücksichtigen, ob es sich um ungeregelte oder geregelte Mehrhausanlagen handelt. Als Verwaltungsgegenstand bedarf auch das Gemeinschaftsvermögen der Verwaltung. Schließlich können Grunddienstbarkeiten Gegenstand der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sein.

1 Sondereigentum

1.1 Gegenstand

Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Dies gilt auch bei lediglich geringfügigen Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.^[1] Folgende Gebäudeteile sind Sondereigentum:

[1] BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14.

1.1.1 Innerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit

Innerhalb der jeweiligen Sondereigentumseinheit sind folgende Gegenstände Sondereigentum:

Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, Innenanstrich, Fußbodenbelag, Innentüren (Wohnungseingangstür ist Gemeinschaftseigentum^[1]), Einbauschränke, Heizkörper^[2], Versorgungsleitungen ab der ersten Absperrmöglichkeit im Sondereigentum^[3], Öfen bzw. Thermen, Gegensprechanlage im Sondereigentum, Wohnungsalarmanlage^[4], Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen (im Übrigen sind Außenfenster Gemeinschaftseigentum^[5]), Rollladengurt und Gurtscheibe.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 31.5.1989, 16 Wx 25/89.

[3] BGH, Urteil v. 26.12.2012, V ZR 57/12.

[4] OLG München, Urteil v. 3.7.1979, 5 U 1851/79.

[5] BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11.

[6] AG Würzburg, Beschluss v. 12.4.2016, 30 C 820/15 WEG.

1.1.2 Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit

Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit stellen folgende Gegenstände bzw. Bereiche Sondereigentum dar:

Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz mit dauerhaften Markierungen innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstallationen von Einzelgaragen^[1]; das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird^[2]; Innenhof als Bestandteil einer Sondereigentumseinheit, soweit lediglich durch diese Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt.^[3]

Wichtig

WEMoG: Stellplätze und Außenflächen sind sondereigentumsfähig

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann über diese Aufzählung hinaus Sondereigentum an Stellplätzen auch im Außenbereich der Wohnanlage begründet werden und auch an den Einstellplätzen von Doppel- bzw. Quadruplexparkern. Insoweit fingiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft derartiger Stellplätze. Wird insoweit Sondereigentum begründet, bilden die Stellplätze eigenständige verkehrsfähige Teileigentumseinheiten. Eine dauerhafte Markierung ist nicht mehr erforderlich; auch nicht bei Kfz-Stellplätzen in Tiefgaragen. Da im Gegensatz zur früheren Rechtslage Sondereigentum an den einzelnen Stellplätzen der Mehrfachparker begründet werden kann, steht die Hydraulik im Gemeinschaftseigentum.

Nach der Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Im Gegensatz zu Stellplätzen, kann das sich auf Außenflächen erstreckende Sondereigentum lediglich einen Annex zu einer bestehenden Sondereigentumseinheit darstellen. Der jeweilige Außenbereich ist also nicht selbstständig verkehrsfähig. Bedeutung hat § 3 Abs. 2 WEG insbesondere für Terrassen und sonstige Gartenflächen, an denen typischerweise Sondernutzungsrechte begründet werden.

Wichtig

Sondernutzungsrechte weiter möglich

Auch wenn seit Inkrafttreten des WEMoG die Möglichkeit besteht, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und das Sondereigentum einer Raumeinheit auch auf Außenbereiche zu erstrecken, bleibt die Begründung entsprechender Sondernutzungsrechte weiter möglich. Bestehende Sondernutzungsrechte wandeln sich auch nicht automatisch nunmehr in Sondereigentum um. Bestehende Sondernutzungsrechte bleiben von der Neuregelung unberührt.

[1] AG Recklinghausen, Urteil v. 15.2.2019, 91 C 21/18.

[2] BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11.

[3] OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15.

1.1.3 Unwirksame Eigentumszuordnung

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