Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit stellen folgende Gegenstände bzw. Bereiche Sondereigentum dar:
Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz mit dauerhaften Markierungen innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstallationen von Einzelgaragen[1]; das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird[2]; Innenhof als Bestandteil einer Sondereigentumseinheit, soweit lediglich durch diese Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt.[3]
WEMoG: Stellplätze und Außenflächen sind sondereigentumsfähig
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann über diese Aufzählung hinaus Sondereigentum an Stellplätzen auch im Außenbereich der Wohnanlage begründet werden und auch an den Einstellplätzen von Doppel- bzw. Quadruplexparkern. Insoweit fingiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft derartiger Stellplätze. Wird insoweit Sondereigentum begründet, bilden die Stellplätze eigenständige verkehrsfähige Teileigentumseinheiten. Eine dauerhafte Markierung ist nicht mehr erforderlich; auch nicht bei Kfz-Stellplätzen in Tiefgaragen. Da im Gegensatz zur früheren Rechtslage Sondereigentum an den einzelnen Stellplätzen der Mehrfachparker begründet werden kann, steht die Hydraulik im Gemeinschaftseigentum.
Nach der Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Im Gegensatz zu Stellplätzen, kann das sich auf Außenflächen erstreckende Sondereigentum lediglich einen Annex zu einer bestehenden Sondereigentumseinheit darstellen. Der jeweilige Außenbereich ist also nicht selbstständig verkehrsfähig. Bedeutung hat § 3 Abs. 2 WEG insbesondere für Terrassen und sonstige Gartenflächen, an denen typischerweise Sondernutzungsrechte begründet werden.
Sondernutzungsrechte weiter möglich
Auch wenn seit Inkrafttreten des WEMoG die Möglichkeit besteht, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und das Sondereigentum einer Raumeinheit auch auf Außenbereiche zu erstrecken, bleibt die Begründung entsprechender Sondernutzungsrechte weiter möglich. Bestehende Sondernutzungsrechte wandeln sich auch nicht automatisch nunmehr in Sondereigentum um. Bestehende Sondernutzungsrechte bleiben von der Neuregelung unberührt.
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