Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 4 Gemeinschaftsvermögen

4.1 Gegenstand

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Im Einzelnen gehören zum Gemeinschaftsvermögen:

• eingenommene Gelder,
• Bankguthaben,
• Rücklagen,
• Ansprüche auf Miet- und Pachtzahlungen,
• Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldern,
• Sonderumlagen,
• Ansprüche auf Schadensersatz,
• von der Gemeinschaft angeschaffte Immobilien,
• die Verwaltungsunterlagen,
• bevorratetes Heizöl,
• gemeinschaftliche Werkzeuge, Gartengeräte.

Daneben fällt etwa auch eine zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragene Zwangshypothek zur Sicherung einer Forderung zum Gemeinschaftsvermögen. Nicht in das Gemeinschaftsvermögen fällt hingegen eine Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband.^[1]

Wichtig

Gemeinschaftseigentum und Gemeinschaftsvermögen trennen

Das Gemeinschaftseigentum, also die Wohnanlage nebst Außenanlagen ist den Wohnungseigentümern zu Bruchteilen zugeordnet. Insoweit bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft.^[2] Hiervon strikt zu trennen ist das Gemeinschaftsvermögen, das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband zugeordnet ist.

Praxis-Beispiel

Vermietete Außenstellplätze

Im Untergeschoss der Wohnanlage befindet sich eine Tiefgarage. Daneben verfügt die Gemeinschaft noch über Außenstellplätze im Bereich des Gemeinschaftseigentums. Da diese Außenstellplätze von den Wohnungseigentümern nicht benötigt werden, sind sie aufgrund entsprechenden Mehrheitsbeschlusses an den Betreiber des im Erdgeschoss gelegenen Restaurants vermietet.

• Die Außenstellplätze selbst sind nicht Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eigentümer sind vielmehr die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit als Bruchteilsgemeinschaft.
• Die Mieteinnahmen resultieren aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, da die Vermietung von Gemeinschaftseigentum eine Verwaltungsmaßnahme darstellt. Insoweit sind die Mieteinnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet.

Konsequenz der Zuordnung des Gemeinschaftsvermögens zur rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, dass der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich keinen Anteil an diesem Vermögen hat. Dies gilt insbesondere für die Erhaltungsrücklage. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage – auch keinen ideellen. Dies gilt selbstverständlich auch dann, wenn in der Jahresabrechnung entsprechende Anteile ausgewiesen werden.

Grundsätzlich ist der Verwalter auch nicht verpflichtet, den – nicht vorhandenen – Anteil eines Wohnungseigentümers am Rücklagevermögen auszuweisen. Dennoch finden sich solche Angaben in der Praxis häufig und sind auch im Sinne der Wohnungseigentümer.

Aus steuerlichen Gründen erfolgt die Angabe des Anteils an der Erhaltungsrücklage bei der Veräußerung von Wohnungseigentum. Allerdings hat der BFH^[3] klargestellt, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist. Die Urteilsgrundsätze gelten auch beim Erwerb von Wohnungseigentum. Im Hinblick auf die bisherige abweichende Verwaltungsübung, sind die Grundsätze dieses Urteils beim Erwerb von Teileigentum oder Wohnungseigentum nur anzuwenden, wenn der Notarvertrag nach dem Tag der Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt (BStBl.) am 21.1.2021 geschlossen worden ist.

Hinweis

Kein Auseinandersetzungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer

Da das Verwaltungsvermögen zwingend der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist, haben einzelne Wohnungseigentümer auch keinen Anspruch auf Auseinandersetzung dieses Vermögens, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 11 Abs. 1 WEG unauflöslich ist.

Pflichten und Verbindlichkeiten

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören auch gesetzliche Pflichten und Verbindlichkeiten. Eine bedeutende Pflicht ist insoweit die Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentums.^[4] Weitere Pflichten können aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften bestehen.

Zu den Verbindlichkeiten gehören sämtliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von außenstehenden Dritten, wie etwa der Werklohn des Handwerkers, der für die Gemeinschaft tätig war oder aber auch Ansprüche von Versorgungsunternehmen und selbstverständlich auch das Verwalterhonorar. Daneben gehören zum Verwaltungsv...