Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 6.2.2 Geregelte Mehrhausanlage

6.2.2.1 Regelung durch Beschluss

Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage können zumindest mit Blick auf die Kostenverteilung eine Trennung zwischen den Häusern herbeiführen. Rechtsgrundlage bildet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift kann der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel bezüglich einzelner Kosten oder einzelner Arten von Kosten durch Beschluss geändert werden.

Wichtig

Kosten von Erhaltungsmaßnahmen

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020, haben die Wohnungseigentümer nunmehr auch die Kompetenz, dauerhaft den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zu ändern. Die vormals geltende Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG a. F. ermöglichte lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall.

Für die Kosten von baulichen Veränderungen gilt § 21 Abs. 5 WEG. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer zwar grundsätzlich den Kostenverteilungsschlüssel ändern können, allerdings dürfen einem Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, mit denen er nicht bereits nach § 21 Abs. 1 bis 4 WEG kostenbelastet ist.

Praxis-Beispiel

Haus mit Aufzug

Bezüglich der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten der Erhaltung des Aufzugs können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, dass diese künftig nur noch unter den Wohnungseigentümern zu verteilen sind, deren Wohnungen sich in dem Haus mit Aufzug befinden.

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können sie also entgegen früherer Rechtslage beschließen, dass die Kosten dauerhaft lediglich von den Eigentümern des Aufzugshauses zu tragen sind.

Weiter möglich ist die Belastung der Wohnungseigentümer eines Hauses mit den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die deren Haus betreffen, auch wenn zunächst entsprechende Erhaltungsmaßnahmen lediglich für das konkrete Haus anfallen. Gleichbehandlungsansprüche sind allerdings dann zu beachten, wenn gleichartige Maßnahmen andere Häuser betreffend beschlossen werden.

Praxis-Beispiel

Dachsanierung eines der Häuser

Muss das Dach eines der Häuser einer Mehrhausanlage saniert werden, können die Kosten dieser Maßnahme lediglich den Wohnungseigentümern dieses Hauses auferlegt werden. Im Umkehrschluss haben diese Wohnungseigentümer im Fall der Sanierungsbedürftigkeit eines Daches der anderen Häuser Anspruch darauf, nicht mit den Kosten dieser Maßnahme belastet zu werden.

6.2.2.2 Regelung durch Vereinbarung

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind.

Praxis-Beispiel

Weitest mögliche getrennte Verwaltung

• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage sind so zu behandeln, als bestünden Einzelgrundstücke" oder
• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage bilden eigenständige Wirtschaftseinheiten. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Wirtschaftseinheiten beschließen über Angelegenheiten, die lediglich ihr Haus betreffen alleine. Für die einzelnen Häuser sind getrennte Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsrücklagen zu bilden".

Auch wenn Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen haben, steht den Mitgliedern der Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.^[1] Konsequenz für den Verwalter: Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowohl für die einzelnen Untergemeinschaften als auch für die Gesamtgemeinschaft zu erstellen.^[2]

Da Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen notwendigerweise auch derartige Kosten enthalten, müssen auch im Fall einer Mehrhausanlage sämtliche Wohnungseigentümer über die auf ihrer Grundlage nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzen Hausgeldvorschüsse bzw. nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschließen.

Erhaltungsmaßnahmen

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[3] In diesen Fällen ist aber stets zu beachten, dass die Untergemeinschaft zwar die entsprechende Beschlusskompetenz zur Regelung von Maßnahmen der Erhaltung hat, die lediglich ihr Haus betreffen. Sie hat aber nicht die Kompetenz, über Maßnahmen zu entscheiden, die die Gesamtgemeinschaft betreffen.

Praxis-Beispiel

Sanierung am Fundament

Die Wohnanlage be...