Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 6.2.2.2 Regelung durch Vereinbarung

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind.

Praxis-Beispiel

Weitest mögliche getrennte Verwaltung

• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage sind so zu behandeln, als bestünden Einzelgrundstücke" oder
• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage bilden eigenständige Wirtschaftseinheiten. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Wirtschaftseinheiten beschließen über Angelegenheiten, die lediglich ihr Haus betreffen alleine. Für die einzelnen Häuser sind getrennte Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsrücklagen zu bilden".

Auch wenn Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen haben, steht den Mitgliedern der Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.^[1] Konsequenz für den Verwalter: Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowohl für die einzelnen Untergemeinschaften als auch für die Gesamtgemeinschaft zu erstellen.^[2]

Da Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen notwendigerweise auch derartige Kosten enthalten, müssen auch im Fall einer Mehrhausanlage sämtliche Wohnungseigentümer über die auf ihrer Grundlage nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzen Hausgeldvorschüsse bzw. nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschließen.

Erhaltungsmaßnahmen

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[3] In diesen Fällen ist aber stets zu beachten, dass die Untergemeinschaft zwar die entsprechende Beschlusskompetenz zur Regelung von Maßnahmen der Erhaltung hat, die lediglich ihr Haus betreffen. Sie hat aber nicht die Kompetenz, über Maßnahmen zu entscheiden, die die Gesamtgemeinschaft betreffen.

Praxis-Beispiel

Sanierung am Fundament

Die Wohnanlage besteht aus der Untergemeinschaft "Wohnhaus" und der Untergemeinschaft "Tiefgarage". Im Bereich des Fundaments der Wohnanlage sind Sanierungsmaßnahmen wegen Durchfeuchtung erforderlich. Die Eigentümer der Untergemeinschaft "Wohnhaus" beschließen daher, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Dieser Beschluss ist nichtig, da das Fundament nicht nur den Gebäudeteil mit den Wohnungen betrifft, sondern gleichzeitig auch die Tiefgarage. Den Beschluss hätten also sämtliche Eigentümer fassen müssen.

Hinweis

Klarheit bei Tiefgaragensanierung

Besteht die Mehrhausanlage aus einem Wohngebäude und einer darunter liegenden Tiefgarage, sind durch Vereinbarung jeweils Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen unter Bildung getrennter Rücklagen gebildet und ist eine Kostentrennung vereinbart, haben allein die Eigentümer der Tiefgarage die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an tragenden Elementen der Tiefgarage wie etwa Säulen und Garagenboden zu tragen, auch wenn die Tiefgarage gleichzeitig das Fundament des aufstehenden Wohngebäudes bildet.^[4]

Beschließen die Eigentümer zulässigerweise über eine Erhaltungsmaßnahme lediglich ihr Haus betreffend, muss die Maßnahme selbst jedoch im Namen der Gesamtgemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Die Erteilung eines Auftrags an einen Dritten namens und in Vollmacht einer Untergemeinschaft ist eine rechtlich nicht durchführbare Maßnahme, da die Untergemeinschaft nicht rechtsfähig ist.^[5] Da Erhaltungsmaßnahmen also zwangsläufig durch die Gesamtgemeinschaft in Auftrag gegeben werden müssen, droht auch den Wohnungseigentümern der übrigen Häuser, die von der Erhaltungsmaßnahme nicht betroffen sind bzw. von ihr nicht profitieren die anteilige unmittelbare Außenhaftung gemäß § 9a Abs. 4 WEG. Nach vorerwähnter Bestimmung haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.

Praxis-Beispiel

Maßnahme für Haus A, Haftung der Wohnungseigentümer Haus B

Die Wohnanlage besteht aus 2 Häusern. Die Wohnungseigentümer von Haus A beschließen einen Fassadenneuanstrich zu Kosten in Höhe von 20.000 EUR. Die Wohnungseigentümer von Haus B repräsentieren insgesamt 550/1.000 Miteigentumsanteile. Wohnungseigentümer W repräsentiert als Eigentümer in Haus B 50/1.000 Miteigentumsanteile. Er haftet unmittelbar gegenüber dem ausführenden Fachunternehmen in Höhe von 1...