Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 7 Grunddienstbarkeit

7.1 Gegenstand

Keine unerhebliche Rolle spielen auch Grunddienstbarkeiten im Bereich des Wohnungseigentums. So können Gemeinschaftsgrundstücke mit Grunddienstbarkeiten belastet oder aber durch eine Grunddienstbarkeit begünstigt sein. Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Recht, das jeweils zulasten eines Grundstücks besteht und den jeweiligen Eigentümer belastet und spiegelbildlich dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks einen Vorteil bietet. Hieraus folgt, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband die Berechtigte der Grunddienstbarkeit ist. Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft.^[1] Paradebeispiele von Grunddienstbarkeiten sind Geh- und Fahrtrechte, Ver- und Entsorgungsleitungsrechte oder aber auch Stellplatznutzungsberechtigungen. Geregelt sind die Grunddienstbarkeiten in den §§ 1018 ff. Das mit der Grunddienstbarkeit belastete Grundstück wird als "dienendes" Grundstück, das aus der Grunddienstbarkeit berechtigte Grundstück wird als "herrschendes" Grundstück bezeichnet. Beim dienenden Grundstück ist die Grunddienstbarkeit als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. In den Wohnungsgrundbüchern der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist sie im Bestandsverzeichnis bezeichnet.

Bezüglich des Gemeinschaftseigentums kann das Gemeinschaftsgrundstück nur einheitlich belastet werden, da eine Grunddienstbarkeit nicht an einem Miteigentumsanteil begründet werden kann.

Praxis-Beispiel

Geh- und Fahrtrecht über Gemeinschaftsgrundstück

Soll etwa dem Grundstücksnachbarn oder der Nachbareigentümergemeinschaft ein Geh- und Fahrtrecht über das Gemeinschaftsgrundstück eingeräumt werden, so muss gleichartige Belastung in sämtlichen einzelnen Wohnungsgrundbüchern der einzelnen Wohnungseigentümer erfolgen.

Ein einzelner Wohnungseigentümer könnte also einem Gemeinschaftsfremden nicht etwa an dem zu seinen Gunsten bestehenden Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz eine Grunddienstbarkeit einräumen. Da die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt und insoweit sämtlichen Wohnungseigentümern zu einem bestimmten Bruchteil gehört, könnte eine derartige Grunddienstbarkeit lediglich wiederum unter Belastung sämtlicher Wohnungseigentümer und jeweiliger Eintragung in ihren Wohnungsgrundbüchern begründet werden.

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 10.7.2018, 2b O 199/17.

7.2 Zuständigkeit

Insbesondere im Hinblick auf die Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung der der Grunddienstbarkeit unterliegenden Gemeinschaftsfläche ist die Frage ihrer Verwaltung und hiermit verbunden auch die Frage der Kostenverteilung von erheblicher Bedeutung. Zunächst ist mit Blick auf die Erhaltungspflicht der der Grunddienstbarkeit unterliegenden Gemeinschaftsfläche zu prüfen, ob eine entsprechende Vereinbarung nach § 1021 BGB besteht. Besteht keine Vereinbarung, ist zu unterscheiden, ob eine Alleinnutzung seitens der Berechtigten aus der Grunddienstbarkeit erfolgt oder auch eine Nutzung seitens der aus der Grunddienstbarkeit Belasteten.

7.2.1 Vereinbarung vorhanden

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Bemühungen, Erhaltungsverpflichtungen in den jeweiligen Gemeinschaftsordnungen grundstücksübergreifend zu regeln, müssen scheitern. So kann nicht etwa in der Gemeinschaftsordnung der beiden Wohnungseigentümergemeinschaften geregelt werden, dass eine gemeinsame Instandsetzungspflicht besteht, da es sich dann jeweils um einen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter, nämlich der jeweils anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, handeln würde. Entsprechendes kann erstrecht nicht durch Beschlüsse der jeweiligen Gemeinschaften geregelt werden.

Vereinbarung nach § 1021 BGB

Vielfach regelt die Grunddienstbarkeit selbst die Verwaltungszuständigkeit, in aller Regel ergänzt um Bestimmungen bezüglich der Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der die Grunddienstbarkeit umfassten Grundstücksbereiche. Hier sind nach der Bestimmung des § 1021 BGB vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet:

• Berechtigter hat Anlage allein zu erhalten "in natura";
• Verpflichteter führt zwar Maßnahmen durch, aber gegen Kostenersatz durch Verpflichteten;
• Berechtigter übernimmt nur einen Teil der Kosten;
• tatsächliche Unterhaltslasten und -kosten werden zwischen beiden Eigentümern geteilt;
• Verteilungsschlüssel steht ihnen frei;
• Eigentümer des dienenden Grundstücks hat alleinige Unterhaltungslast.

Derartige Vereinbarungen finden sich allerdings nicht in den Grundbuchblättern, da das Grundbuch dann unübersichtlich würde. Ausreichend ist aber die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung des beurkundenden Notars.

Praxis-Beispiel

Bezugnahme auf Eintragungsbewilligung

"Grunddienstbarkeit (Tiefgaragen-, Ein-, Aus- und Durchfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks X-Stadt, Flur 4 Nr. 1075 (Blätter 1240 bis 1248). Unter Bezugnahme ...