Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 7.2.2.1 Alleinnutzung des Berechtigten

Nach der Bestimmung des § 1020 Satz 2 BGB hat der Berechtigte aus der Grunddienstbarkeit die von ihm gehaltene Anlage in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten.

Praxis-Beispiel

Geh- und Fahrtrecht für Hinterliegergemeinschaft

Der Bauträger hat in der Vergangenheit auf einem Grundstück 2 Gebäude errichtet und später die Grundstücke geteilt und auch die Wohnungs- oder Gewerbeeinheiten in den einzelnen Gebäuden in Wohnungseigentum aufgeteilt. Das Hinterliegergrundstück ist nur über das Grundstück der vorderliegenden Gemeinschaft begehbar, die Stellplätze ebenfalls nur über das Grundstück der vorderliegenden Gemeinschaft befahrbar. Insoweit hatte der Bauträger zugunsten der Wohnungseigentümer der Hinterliegergemeinschaft ein entsprechendes Geh- und Fahrtrecht durch Grunddienstbarkeiten gesichert. Die Eigentümer des Vordergrundstücks nutzen die Zuwegung nicht.

Werden Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, an den der Grunddienstbarkeit unterliegenden Bereichen der Zufahrt erforderlich, trifft die entsprechende Erhaltungslast also die Wohnungseigentümer des Hinterliegergrundstücks, wenn 2 Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Sie müssen eine "Anlage"
2. "halten".

Bei einer "Anlage" im Sinne von § 1020 BGB handelt es sich um eine für eine gewisse Dauer bestimmte Einrichtung, durch die ein Zustand geschaffen wird, ohne den die Dienstbarkeit nicht ordnungsgemäß ausgeübt werden kann. Von einer Anlage im Sinne von § 1020 BGB ist bereits dann die Rede, wenn es sich um einen unbefestigten und nur aus 2 Fahrspuren bestehenden Weg handelt, soweit er durch ständiges Befahren mit Kraftfahrzeugen entstanden ist.^[1] Unerheblich sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse und wer die Anlage geschaffen hat.^[2]"Gehalten" wird eine Anlage durch tatsächliche Nutzung seitens des Dienstbarkeitsberechtigten im eigenen Interesse.^[3] Allerdings reicht lediglich die rechtliche Nutzungsbefugnis nicht aus. Der Dienstbarkeitsberechtigte muss die Anlage tatsächlich für eigene Zwecke einsetzen.^[4] Nach § 1020 Satz 2 BGB ist insoweit das Integritätsinteresse der belasteten Wohnungseigentümer zu wahren. Die berechtigten Wohnungseigentümer sind daher verpflichtet,

• von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums zu vermeiden,
• die Verkehrssicherheit sicherzustellen und
• gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen.^[5]

Sämtliche Maßnahmen werden insoweit von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergriffen und nicht etwa von den Wohnungseigentümern in Gemeinschaft. Zwar sind diese aus der Grunddienstbarkeit verpflichtet, allerdings handelt es sich um Verwaltungsmaßnahmen, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen.

[1] BGH, Urteil v. 17.2.2006, V ZR 49/05.

[2] BGH, Urteil v. 7.7.2006, V ZR 156/05.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 27.05.2013, 5 U 163/12.

[4] BGH, Urteil v. 17.12.2010, V ZR 125/10.

[5] BGH, Urteil v. 12.11.2004, V ZR 42/04.