Alexander C. Blankenstein
Verbreitet sind Fälle, in den 2 oder mehr Wohnungseigentumsanlagen über eine sich unter den real geteilten Grundstücken befindliche Tiefgarage verfügen, die entsprechend der Häuser ebenfalls vertikal in der Luftlinie geteilt und insoweit jeweils teilweise gemeinschaftliches Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser ist.
Gemeinsame Zufahrt
Unter den beiden Grundstücken zweier Wohnungseigentümergemeinschaften befindet sich eine Tiefgarage, die jeweils entsprechend ihrer vertikalen Teilung zum Teil im Eigentum der einen und zum anderen Teil dem Gemeinschaftseigentum der Gemeinschaften zuzuordnen ist. Die "kleine WEG" verfügt über 25 Stellplätze, die "große WEG" verfügt über 50 Stellplätze. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über das Grundstück der "großen WEG". Insoweit ist den Wohnungseigentümern der "kleinen WEG" ein Geh- und Fahrtrecht durch Grunddienstbarkeit eingeräumt. Die Sanierung dieser Zufahrt ist erforderlich.
Ist nichts geregelt und der Bereich der Zufahrt zur Tiefgarage sanierungsbedürftig, trifft die Pflicht zur Sanierung zunächst die durch die Grunddienstbarkeit begünstigte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies regelt die bereits erwähnte Bestimmung des § 1020 Satz 2 BGB. Gemäß § 1020 Satz 1 BGB hat der Berechtigte bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Die Anlage stellt hier die Zufahrt da.
Nach dem Gesetz obliegt also die Erhaltung (bzw. Instandhaltung und Instandsetzung) der Zufahrt der aus der Grunddienstbarkeit berechtigten Gemeinschaft, also der "kleinen WEG". Dieser obliegt die Verwaltung der der Grunddienstbarkeit zugrunde liegenden Flächen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG. Dies ergibt sich aus der weiteren Bestimmung des § 96 BGB, wonach Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile dieses Grundstücks anzusehen sind. Die Grunddienstbarkeit ist also Bestandteil des gemeinschaftlichen Grundstücks der begünstigten Eigentümergemeinschaft und somit Bestandteil auch des Gemeinschaftseigentums.
Nun ist allerdings zu berücksichtigen, dass auch die Wohnungseigentümer der "großen WEG" auf eine Nutzung der Zufahrt angewiesen sind. Auch die Mitbenutzung der Zufahrt durch den Eigentümer und die Bewohner des belasteten Vordergrundstücks führt allerdings nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer der begünstigten Gemeinschaft nicht mehr "Halter" der Zufahrt sind, sondern hat zur Folge, dass sich die Eigentümer des belasteten Gemeinschaftsgrundstücks an der Erhaltungsmaßnahme zu beteiligen haben. Das Maß der Verpflichtung des Begünstigten und des Belasteten im Verhältnis zueinander wird von dem Umfang und der Intensität der beiderseitigen Nutzung der Zufahrt bestimmt. Ist nichts anderes feststellbar, haben gemäß § 748 BGB beide im selben Umfang zur Unterhaltung des Weges beizutragen. Für die Tragung der Kosten der Unterhaltungslast gilt nichts anderes.
Als Zwischenergebnis ergibt sich also, dass die Erhaltungslast zwar bei der "kleinen WEG" verbleibt, sich die Eigentümer der "großen WEG" an der Erhaltungsmaßnahme jedoch anteilig beteiligen müssen. Da die Eigentümer der "kleinen WEG" über 25 Stellplätze verfügen und die "große WEG" über 50 Stellplätze, haben die Eigentümer der "kleinen WEG" 1/3 der Kosten zu tragen, die Eigentümer der "großen WEG" 2/3 hiervon.
Keine exklusive Entscheidungsbefugnis
Aus der Kosten- und somit auch Erhaltungslast auch der Eigentümer des belasteten Grundstücks folgt nun, dass die Eigentümer des berechtigten Grundstücks nicht allein über die konkrete Sanierungsmaßnahme entscheiden können. Es würde also nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Eigentümer der "kleinen WEG" beschließen, eine Fachfirma mit der Ausführung der Sanierungsmaßnahme zu beauftragen. Vielmehr haben sie die Eigentümer der "großen WEG" an dieser Entscheidung mitzubeteiligen und mit diesen eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. Würden die Wohnungseigentümer der "kleinen WEG" allein eine Fachfirma beauftragen, tragen sie das Risiko, unter Umständen ihre Aufwendungen nicht in voller Höhe von den Eigentümern der "großen WEG" ersetzt zu erhalten, da die eingesetzte Firma beispielsweise zu teuer ist oder sonstige begründete Einwendungen gegen die Firma bestehen.
Für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümer der "kleinen WEG" weigern sollten, an einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme mitzuwirken, ist der Verpflichtete aus der Grunddienstbarkeit, also die mit der Grunddienstbarkeit belasteten Wohnungseigentümer der "großen WEG" berechtigt, die Maßnahme selbst umzusetzen. Diese sind zur Nutzung der Tiefgaragenzufahrt nicht nur ebenfalls berechtigt, sie sind hierauf auch angewiesen. Da sich die Zufahrt unmittelbar im Bereich...