Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 3.5.3 Allstimmigkeit

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist eine Beschlussfassung auch ohne Versammlung dann möglich, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Stets zu beachten ist, dass ein Umlaufbeschluss lediglich mit Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer zustande kommt.

Ersterwerb vom teilenden Eigentümer

Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer ist zu beachten, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht. Wer im Folgenden einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Diese Regelung in § 8 Abs. 3 WEG fingiert also "werdende" Wohnungseigentümer als Eigentümer im Innenverhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. So also die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt sind, sind auch die als Eigentümer fingierten Erwerber in die Beschlussfassung mit einzubeziehen.

Wichtig

Stimmrechtsverbote sind unbeachtlich

Stimmrechtsverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind bei der schriftlichen Beschlussfassung grundsätzlich unbeachtlich. Einem schriftlichen Beschluss gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen also auch diejenigen Wohnungseigentümer zustimmen, die ansonsten einem Stimmrechtsverbot unterliegen würden. Dies bringt der Wortlaut der Vorschrift unmittelbar zum Ausdruck. Mittelbar ergibt sich dies aus der Bestimmung des § 25 WEG, die den Mehrheitsbeschluss und in dessen Abs. 4 das Stimmrechtsverbot regelt, das eben nur beim Versammlungsbeschluss zu beachten ist.

Vereinbarte Quoren

Ob durch Vereinbarung bzw. in der Gemeinschaftsordnung vom Allstimmigkeitserfordernis bei der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren abgewichen werden kann, ist umstritten. Nach herrschender Meinung können hier aber bestimmte Quoren festgelegt werden. Es kann auch etwa dem Charakter einer Mehrhausanlage entsprochen werden, wonach auch im schriftlichen Verfahren lediglich die Zustimmung der Wohnungseigentümer erforderlich ist, deren Haus von dem jeweiligen Beschlussgegenstand betroffen ist.

Widerruf der Zustimmungserklärung

Erfolgt die Beschlussfassung im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung, kann der Wohnungseigentümer seine Zustimmung nicht mehr widerrufen, wenn die Zustimmung beim Versammlungsleiter zugegangen ist^[1], im Regelfall also unmittelbar nach Stimmabgabe. Im Rahmen der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren ist indes umstritten, ob die Stimmabgabe bis zum Zeitpunkt der Verkündung noch widerrufen werden kann. Jedenfalls die Rechtsprechung ist dieser Auffassung.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980.

[2] OLG Celle, Beschluss v. 8.6.2006, 4 W 82/06, NZM 2006, 784; LG Hamburg, Urteil v. 12.7.2017, 318 S 31/16, ZMR 2017, 828.