Verwendungsersatzanspruch - Voraussetzungen und Einzelfälle / 1.4 Instandsetzungs-/Modernisierungsmaßnahmen (§§ 539 Abs. 1, 677 ff. BGB)

Hierzu gehören Maßnahmen, die entweder der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Mängelbeseitigungsmaßnahmen) oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungsmaßnahmen) dienen.^[1]

Achtung

Aufwendungen nach GoA erstatten

Solche Aufwendungen muss der Vermieter nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) erstatten.

Es müssen daher die Voraussetzungen der berechtigten^[2] oder unberechtigten^[3] GoA gegeben sein. Danach ist zunächst erforderlich, dass der Mieter den Willen hat, mit der Maßnahme ein Geschäft des Vermieters zu führen.^[4] An diesem Fremdgeschäftsführungswillen wird es bei solchen Maßnahmen fehlen, die der Mieter vornimmt, um die Mietsache zu verschönern oder seinen Bedürfnissen gemäß auszugestalten oder herzurichten.

Die Vorschrift des § 683 BGB setzt außerdem voraus, dass die Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht.

Achtung

Vermieterwillen beachten

Eine Geschäftsführung entspricht nicht dem wirklichen Willen des Vermieters, wenn dieser erklärt, dass er mit einer vom Mieter geplanten Maßnahme nicht einverstanden ist. Der Mieter muss den Willen des Vermieters auch dann beachten, wenn dessen Weigerung vertragswidrig ist oder wenn dessen Wille auf unvernünftigen Erwägungen beruht. Der mutmaßliche Wille des Vermieters ist nach einem objektiven Maßstab aus der Sicht des Vermieters zu ermitteln. Auf die Vorstellungen des Mieters kommt es nicht an. Das Risiko der Fehleinschätzung trägt der Mieter.

Mieter nimmt Maßnahmen für den Vermieter vor

Der Fremdgeschäftsführungswille muss darauf gerichtet sein, dass der Mieter die Maßnahme für den Vermieter vornimmt. Es genügt also nicht, dass der Vermieter mit der Maßnahme einverstanden ist und den damit verbundenen Vorteil akzeptiert.^[5] Gegen die Annahme einer berechtigten GoA spricht in der Regel, wenn der Mieter den Umfang der Arbeiten selbst bestimmt hat und die erforderlichen Kosten nicht absehbar gewesen sind. Gleiches gilt, wenn aus den Vereinbarungen im Mietvertrag ersichtlich ist, dass der Vermieter über Mängel informiert werden will und der Mieter gleichwohl eine Mängelbeseitigungsmaßnahme ohne vorherige Information durchführt.^[6] Bei unberechtigter GoA hat der Mieter eventuell einen Bereicherungsanspruch nach § 812 BGB.

Hinweis

Nachträgliche Genehmigung

Eine ursprünglich unberechtigte Geschäftsführung kann nachträglich genehmigt werden und ist dann wie eine berechtigte GoA zu behandeln.^[7]

[1] OLG Hamburg, a. a. O., betr. Aufwendungen zur Befestigung der Hoffläche, zum Ausbau von gemieteten Gewerberäumen sowie Maßnahmen zur Verbesserung der Wasser- und Stromversorgung.

[2] § 683 BGB.

[3] § 684 BGB.

[4] § 677 BGB.

[5] BGH, NJW 1959 S. 2163; NJW 1955 S. 747.

[6] AG Münster, WuM 1991 S. 344.

[7] § 684 Satz 2 BGB