Verwirkung des Anspruchs auf Mieterhöhung

Leitsatz

Zur Frage der Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung von erhöhtem Mietzins infolge des Wirksamwerdens einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel.

Sachverhalt

Die Vermieter hatten 1976 im Mietvertrag eine von der Landeszentralbank genehmigte Wertsicherungsklausel vereinbart. Aufgrund dieser Klausel verlangten sie 1981 und 1985 umgehend schriftlich indexbedingte Mieterhöhungen. 1991 und 1994 verlangten sie eine Mieterhöhung ohne eine schriftliche Zahlungsaufforderung folgen zu lassen. Als der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlte, blieben die Vermieter zunächst untätig und wandten sich erst wieder 1995 mit der Mehrforderung an den Mieter.

Entscheidung

Der Mieterhöhungsanspruch ist verwirkt. Die Zeiträume von mehr als vier Jahren bzw. mehr als einem Jahr, innerhalb derer die Vermieter untätig geblieben waren, bis sie sich wegen ihrer Mehrforderung an den Mieter wandten, reicht aus, um den Anspruch zeitlich verwirken zu lassen. Das Untätigbleiben konnte bei dem Mieter den Eindruck erwecken, die Vermieter wollten von der Geltendmachung der erhöhten Miete auf Dauer absehen. Verwirkung tritt allerdings erst dann ein, wenn über den Zeitablauf hinaus besondere Umstände gegeben sind, die das Vertrauen des Mieters rechtfertigen, daß die Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen werden. Diese Umstände liegen hier vor. Nachdem die Vermieter 1981 und 1985 umgehend die indexbedingten Mieterhöhungen schriftlich geltend gemacht hatten, konnte der Mieter davon ausgehen, daß dies auch in den Jahren 1991 und 1994 geschehe und er alsbald nach dem Wirksamwerden der Erhöhungsautomatik eine entsprechende schriftliche Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete erhalten würde. Unterblieb eine solche Aufforderung für die Dauer von mehr als einem Jahr, konnte der Mieter daher davon ausgehen, daß die bisherige Miete auch weiterhin maßgebend sein sollte.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.1997, 10 U 47/97

Fazit:

Der bloße Zeitablauf selbst führt dann nicht zur Verwirkung des Anspruchs des Vermieters auf erhöhte Miete, wenn die Erhöhung von beiden Mietvertragsparteien wiederholt unbeachtet geblieben ist (vgl. z.B. Bub/Treier/Gramlich, 2. Aufl. VI Rdn. 116). Macht der Vermieter aber entgegen seiner Gewohnheit eine indexbedingte Mieterhöhung über einen längeren Zeitraum nicht geltend, ist der Mieter nicht verpflichtet, bei dem Vermieter nachzufragen, ob er eine höhere Miete verlangen werde!