Verwirkung des Rechts zur fristlosen Kündigung bei Mietrückstand

Leitsatz

Das Recht zur fristlosen Kündigung des Vermieters ist nicht ohne Weiteres verwirkt, wenn aus dem Mietverhältnis Rückstände der Miete, z.B. Umsatzsteuer, auftreten, dies zunächst hingenommen wird und sie weiter auflaufen.

Sachverhalt

Im Urteilsfall war im Geschäftsraummietvertrag zwischen Mieter und Vermieter die Miete mit Umsatzsteuer vereinbart worden. Im Laufe der Mietzeit zweifelte der Mieter die Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters an und stellte die Umsatzsteuerzahlungen ein. Im nachfolgenden Schriftverkehr zwischen den Parteien kündigte der Vermieter die Klärung der Sache beim Finanzamt an, bat wiederholt um Zahlung der Umsatzsteuer, da ansonsten eine fristlose Kündigung im Raum stehe und stellte auch Klageerhebung bei Nichteinhaltung einer gesetzten Zahlungsfrist in Aussicht. Gegen die schließlich nach 3 Jahren erfolgte fristlose Kündigung wandte sich der Mieter mit dem Argument, das Recht des Vermieters darauf wäre verwirkt, da er den Zahlungsverzug jahrelang hingenommen habe, auch die vor langer Zeit angedrohte Klage nicht eingereicht habe und auch die Klärung beim Finanzamt nicht, wie angekündigt dem Mieter mitgeteilt habe.

Der BGH sah dies jedoch in seinem Urteil anders und ging von einer wirksamen fristlosen Kündigung durch den Vermieter aus. Die Voraussetzung des Zahlungsverzugs war unstreitig gegeben, und auch durch sein Verhalten hatte der Vermieter sein Recht zur Kündigung nicht verwirkt. Er hatte den Mieter regelmäßig zur Zahlung der Umsatzsteuer aufgefordert und die Rechtsfolgen angekündigt, wenngleich auch sehr zurückhaltend. Der Mieter durfte deshalb keinesfalls vertrauen, dass der Vermieter die angekündigten Konsequenzen nicht auch ziehen würde. Zusätzlich wies der BGH auch darauf hin, dass auch nach Klage- und Kündigungsandrohung weiterhin Umsatzsteuerrückständen aufgelaufen waren, die ebenfalls erneut eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 15.6.2005, XII ZR 291/01. – Vgl. auch den Mustervertrag „Gewerberäume” auf der Praxishilfen-CD.