Verzug (Miete) / 1.2 Besonderheiten im Mietrecht

Birgit Noack †

Diese allgemeinen Bestimmungen sind im Mietrecht durch folgende Besonderheiten ergänzt:

1.2.1 Fristlose Kündigung

Zahlungsverzug des Mieters

Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.^{^[1]} Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird (d. h. der Mieter zahlt). Sie wird unwirksam, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung ist bei Wohnraummietverhältnissen eingeschränkt.

Hinweis

Unerheblicher Rückstand

Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für 1 Monat übersteigt; dies gilt jedoch nicht, wenn der Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist.^{^[2]}

Mieter zahlt die Schuld später

Ferner wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung einer Räumungsklage binnen 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet. Das gilt jedoch nicht, wenn wegen der Zahlung innerhalb der Schonfrist eine Kündigung des Vermieters unwirksam geworden ist und er innerhalb eines Zeitraums von 2 Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs kündigt.^{^[3]}

Wichtig

Keine abweichende Bestimmung

Bei Wohnraum ist eine von diesen Bestimmungen abweichende Vereinbarung unwirksam.

Hinweis

Kündigungsausschluss in Corona-Zeiten

Um Mieter und Kleinstunternehmer während der Corona-Krise zu unterstützen, deren Einkommen oder Umsatz während der Pandemie verringert oder weggebrochen ist, hat der Deutsche Bundestag ein Zahlungsmoratorium beschlossen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht v. 27.3.2020^{^[4]} ist am 1.4.2020 in Kraft getreten.

Der Mieter ist auch in Corona-Zeiten verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug. Der Vermieter kann von seinem Mieter grundsätzlich auch Verzugszinsen verlangen, bis die Mietschulden beglichen sind.

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Erst ab dem 30. Juni 2022 darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem o. g. Zeitraum kündigen, soweit die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Der Kündigungsausschluss gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse.

[1] § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

[2] § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

[3] § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

[4] Art. 240 § 2 EGBGB.

1.2.2 Verzug des Vermieters mit Mängelbeseitigung

Auch der Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung hat erhebliche Folgen: Der Mieter kann Schadensersatz geltend machen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät.^{^[1]}

Mahnung und Verschulden

Verzug setzt eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung des Mieters sowie Verschulden des Vermieters voraus.

Praxis-Beispiel

Kein Verzug

Verzug ist dann nicht gegeben, wenn die Mängelbeseitigung zwar angemahnt ist, die Handwerker den Vermieter jedoch trotz aller Bemühungen im Stich lassen.

Darüber hinaus kann der Mieter in diesem Fall den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter verlangen.^{^[2]}

[1] § 536a Abs. 1 BGB.

[2] § 536a Abs. 2 BGB.