Verzug und Verzugszinsen im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist (§ 286 Abs. 3 BGB). Unabhängig davon kommt ein Schuldner stets dann in Verzug, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), also insbesondere bei Schuldverhältnissen, die wiederkehrende Geldleistungen wie beispielsweise die Hausgeldzahlungen zum Gegenstand haben. Über diese allgemein zivilrechtlichen Grundsätze des BGB verleiht das WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz mehr, Verzugssanktionen zu beschließen; entsprechende Vereinbarungen bleiben gültig.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 280 Abs. 2, 286 ff. BGB.

AG Heidelberg, Beschluss v. 19.3.2021, 45 C 2/21: Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist die Klage gegen den Verwalter und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 11.12.2019, 2-13 T 106/19: Hausgeldansprüche können in einem Urkundenverfahren geltend gemacht werden.

LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17: Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.

BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17: Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

AG München, Urteil v. 9.6.2017, 481 C 3768/17 WEG: Wurde der Einzelwirtschaftsplan beschlossen und war dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt worden, können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden. (Anmerkung: Sinngemäß auch nach neuer Rechtslage maßgeblich.)

BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16: Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

LG Dortmund, Urteil v. 24.6.2014, 1 S 18/13: Auch nach Ablauf der Abrechnungsperiode sind Hausgeldrückstände auf den Wirtschaftsplan zu stützen. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung führt nicht zu einer Verdoppelung des Schuldgrunds. (Anmerkung: Sinngemäß auch nach neuer Rechtslage maßgeblich.)

BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11: Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10: Als Verzugsfolge bei Hausgeldrückständen kann der säumige Wohnungseigentümer nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen werden.

Die häufigsten Fallen

1. Verspätete Jahresabrechnung

   Wirtschaftsplan und Abrechnung müssen spätestens in der ersten Hälfte eines Jahres aufgestellt werden. Der Verwalter befindet sich dann mit Ablauf des Monats Juni mit diesen Verwalterpflichten in Verzug.

2. Verspätete Ausführung einer Erhaltungsmaßnahme

   Kommt es in Kenntnis des Verwalters über mangelhafte Bereiche des Gemeinschaftseigentums wegen einer verspäteten Ausführung der Sanierungsmaßnahmen zu weiteren Schäden, haftet zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diese hat aber einen entspreche...