Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Berechnung des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB auf der Grundlage der Kanngieser/Bodenstein-Methode
Leitsatz (amtlich)
Die Methode Kanngieser/Bodenstein stellt ein anerkanntes Bewertungsmodell zur Berechnung des Ausgleichsbetrags dar.
Normenkette
BGB § 2058; VwGO § 80 Abs. 5; AGVwGO § 9; BauGB § 1 S. 1, §§ 136, 141-142, 144, 146 Abs. 3, §§ 147, 148 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 153 Abs. 1, §§ 154, 155 Abs. 1-2, §§ 162-163, 195-196; BauGB 1997 § 235 Abs. 1; BauGB 1987 § 245 Abs. 1; SVwVfG §§ 37, 79; AO § 44 Abs. 1, § 119; Städtebauförderungsgesetz § 1 Abs. 4, §§ 3, 5; WertV §§ 26, 28
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Kläger sind in Erbengemeinschaft zu je ½ und als Bruchteilseigentümer zu je ¼ Miteigentümer des in A…-Stadt gelegenen, an die … angrenzenden, 409 qm großen Grundstücks Gemarkung …, Flur 1, Parzellen-Nr., das im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes liegt.
Mit (Änderungs)Bescheiden vom 05.10.2004 zog die Beklagte die Kläger hinsichtlich dieses Grundstücks zu Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB heran, wobei bezüglich der Erbengemeinschaft ein Betrag von 7.680,63 EUR und von jedem Kläger als Bruchteilseigentümer 3.840,31 EUR festgesetzt und angefordert wurden.
Die dagegen erhobenen Widersprüche wurden mit Widerspruchsbescheiden vom 22.09.2006, den Prozessbevollmächtigten der Kläger jeweils am 20.11.2006 gegen Empfangsbekenntnis zugestellt, mit folgender Begründung zurückgewiesen:
“I.
Der Widerspruch richtet sich gegen die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich des … beschloss der Stadtrat am 03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. Nach Genehmigung der Satzung durch den Minister am 28.07.1977 wurde die Satzung einschließlich der ministeriellen Genehmigung am 20.08.1977 öffentlich bekannt gemacht. Entsprechend § 1 S. 1 dieser Satzung wird das Gebiet, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, umgrenzt durch die Straßen … S. 2 enthält eine Auflistung der Grundstücke mit Flurstücksnummern, aus denen das Sanierungsgebiet besteht.
Die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung wurde am 02.08.1980 öffentlich bekannt gemacht.
Als Sanierungsziele waren die verkehrliche Entlastung der Innenstadt durch Errichtung einer Fußgängerzone, die weitgehende Erhaltung der Bausubstanz, die Sicherung des Altstadtbereiches für die dort ansässige Wohnbevölkerung sowie die Sicherung des typischen klein strukturierten Handels- und Dienstleistungssektors festgeschrieben.
Das hier in Rede stehende Grundstück – Gemarkung, Flur 1 Flurstück Nr. – liegt im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes.
Durch Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages vom 17.12.2003 zog die Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführer zu 1) und 2) als Miteigentümer des Grundstücks Gemarkung, Flur 1, Flurstück Nr. (B. 2) auf der Grundlage des § 154 BauGB zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 15.361,25 EUR heran. Nach dieser Vorschrift hätten die Eigentümer von Grundstücken, die im Sanierungsgebiet gelegen sind, zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, dessen Höhe der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspreche.
Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages ergebe sich aus der Anlage, die Bestandteil des Bescheides sei. Der Gutachterausschuss habe den Anfangswert (Nr. 1 der Anlage) ermittelt, indem er nach Ende der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte Werterhöhung festgestellt habe. Der Endwert (Nr. 2 der Anlage) sei unter Anwendung des Klassifikationsmodells von Kanngieser/Bodenstein errechnet worden, indem der Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Werterhöhung durch Gegenüberstellung der festgestellten städtebaulichen Missstände und der zur Behebung dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen ermittelt habe. Die konkrete Ausnutzbarkeit des Grundstücks der Widerspruchsführer habe zu dem in Nr. 4 der Anlage angegebenen Abschlag geführt. Sonach errechne sich für das Grundstück der Ausgleichsbetrag wie in Nr. 8 der Anlage dargestellt. Der Ausgleichsbetrag sei gemäß § 154 Abs. 3 i. V. m. § 162 BauGB mit dem Abschluss der Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 einschließlich Erweiterung vom 02.08.1980 entstanden. Die Aufhebung sei durch Beschluss des Stadtrates vom 05.06.2001 erfolgt. Der als Satzung ergangene Beschluss sei am 28.11.2001 öffentlich bekannt gemacht worden.
Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB habe das Sanierungsbüro … im Auftrag der Sa...
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