Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Berechnung des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB nach der Kanngieser/Bodensetin-Methode
Leitsatz (amtlich)
Die Methode Kanngieser/Bodenstein stellt ein anerkanntes Bewertungsmodell zur Berechnung des Ausgleichsbetrages dar.
Normenkette
VwGO § 80 Abs. 4-5; BauGB § 136 Abs. 2-3, §§ 141-142, 146 Abs. 3, §§ 147-148, 153 Abs. 1, §§ 154-155, 162-163, 195-196; BauGB 1997 § 235 Abs. 1; BauGB 1987 § 245 Abs. 1; SVwVfG §§ 37, 79; Städtebauförderungsgesetz § 1 Abs. 4, §§ 3, 5; Ausgleichsbetragsverordnung § 8 Abs. 2; BKAG § 12 Abs. 4; AO § 119; WertV §§ 7, 13, 26, 28
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung, Flur 1, Flurstücks-Nrn. mit der Postanschrift, die im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes liegen.
Mit am 12.12.2003 zugestellten Bescheid vom 10.12.2003 zog die Beklagte die Klägerin hinsichtlich dieser Grundstücke zu einem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB in Höhe von 49.207,24 EUR heran.
Der dagegen am 29.12.2003 erhobene Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 22.09.2006, den Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegen Empfangsbekenntnis am 16.03.2007 zugestellt, mit folgender Begründung zurückgewiesen:
“ I.
Der Widerspruch richtet sich gegen die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich des … beschloss der Stadtrat am 03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes.
Nach Genehmigung der Satzung durch den Minister am 28.07.1977 wurde die Satzung einschließlich der ministeriellen Genehmigung am 20.08.1977 öffentlich bekannt gemacht. Entsprechend § 1 Satz 1 dieser Satzung wird das Gebiet, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, umgrenzt durch die Straßen …. Satz 2 enthält eine Auflistung der Grundstücke mit Flurstücksnummern, aus denen das Sanierungsgebiet besteht.
Die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung wurde am 02.08.1980 öffentlich bekannt gemacht.
Als Sanierungsziele waren die verkehrliche Entlastung der Innenstadt durch Errichtung einer Fußgängerzone, die weitgehende Erhaltung der Bausubstanz, die Sicherung des Altstadtbereichs für die dort ansässige Wohnbevölkerung sowie die Sicherung des typischen klein strukturierten Handels- und Dienstleistungssektors festgeschrieben.
Am 28.11.2001 wurde die Aufhebung der Sanierungssatzung öffentlich bekannt gemacht.
Die Widerspruchsführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung, Flur 1, Flurstücks-Nrn.
Mit Schreiben vom 16.03.2002 teilte die Widerspruchsgegnerin der Widerspruchsführerin mit, dass die Stadt … die Sanierung mit Satzung und deren öffentlichen Bekanntmachung am 28.11.2001 förmlich aufgehoben habe und dass sie das Büro … beauftragt habe, die Widerspruchsführerin als Eigentümerin des Grundstücks über die Ermittlung und Erhebung des Ausgleichsbetrages zu informieren. Im Rahmen dieser Informationen durch das Büro wurde der von der Widerspruchsführerin zu zahlende Ausgleichsbetrag mit 49.207,23 EUR beziffert.
Mit Schreiben vom 23.08.2002 wiesen die Bevollmächtigten der Widerspruchsführerin darauf hin, dass diese nicht bereit sei, einen Ausgleichsbetrag i. H. v. 49.207,23 EUR zu zahlen. Die Stadt habe im Jahre 1996 den von der Widerspruchsführerin gemäß §§ 154, 155 BauGB zu zahlenden Ausgleichsbetrag mit 26.400,-- DM ermittelt und berechnet. Der nunmehr im Jahre 2001/2002 ermittelte Ausgleichsbetrag von 49.207,23 EUR liege somit fast beim Vierfachen des 1996 ermittelten Ausgleichsbetrages. Diese Vervierfachung sei nicht nachvollziehbar und daher erläuterungsbedürftig. Bereits eine erste, noch oberflächliche Überprüfung habe ergeben, dass 2001/2002 eine völlig andere Klassifizierung und damit Bewertung der sanierungsbedingten Werterhöhungen vorgenommen worden sei. Es könne sicherlich nicht zutreffend sein, dass im Jahre 2001/2002 der Komplex “Bebauung” jeweils der Klasse 7 zugeordnet wurde, während derselbe Komplex im Jahre 1996 den Klassen 3 bzw. 4 zugeordnet worden sei; Gleiches gelte für den Komplex “Umfeld”: Im Jahr 2001/2002 Klasse 9, in 1996 nur Klasse 4.
Es sei weder rechtlich noch tatsächlich nachvollziehbar und zu begründen, dass dieselben Sanierungsmaßnahmen am selben Ort im Jahr 2001/2002 völlig anders, und zwar wesentlich höher bewertet werden als im Jahr 1996 und dies, obwohl zwischenzeitlich weder eine Werterhöhung eingetreten sei, noch weitere Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien.
Unabhängig hiervon müsse bei der Ermittlung der Höhe eines zu zahlenden Ausgleichsbetrages auch berück...
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