Vollmacht für teilende Grundstückseigentümer zur Bestellung von Dienstbarkeiten n a c h Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Normenkette

§ 19 GBO, § 1092 BGB

Kommentar

Zur Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit am gesamten Grundstück (mit entsprechender Festlegung der Ausübungsstelle) ist die Bewilligung aller Eigentümer als Miteigentümer des Grundstücks erforderlich. Die Eintragungsbewilligung kann auch durch Vertreter abgegeben werden. Das Grundbuchamt hat in solchen Fällen nicht nur die Wirksamkeit der Vollmacht, sondern insbesondere auch ihren Umfang selbstständig zu prüfen; im Zweifel ist der Umfang einer Vollmacht durch Auslegung zu ermitteln (nach den für Grundbucherklärungen geltenden Auslegungsgrundsätzen, d. h. nach Wortlaut und Sinn einer Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt). Das Rechtsbeschwerdegericht kann eine vom Landgericht vorgenommene Erklärungsauslegung nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler, überprüfen; ein solcher Rechtsfehler liegt nur dann vor, wenn der Tatrichter nicht alle für die Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte gewürdigt hat; in einem solchen Fall kann das Rechtsbeschwerdegericht selbst eine Erklärung auslegen.

Im vorliegenden Fall hatten nach jeweiliger Kaufvertragsregelung Erwerber den Veräußerer bevollmächtigt, Benutzungsregelungen hinsichtlich einzelner Räume und Flächen, die einzelnen Berechtigten zur alleinigen und ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden, festzulegen und evtl. Dienstbarkeiten im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Dienstbarkeitseintragungsberechtigung lässt im vorliegenden Fall den Umfang der erteilten Vollmacht nicht erkennen und ist deshalb unwirksam. Rechtlich nicht zulässig ist eine Vollmacht mit der Befugnis, Wohnungseigentum eines Eigentümers mit einer Dienstbarkeit zu belasten, deren Ausübungsbereich das Sondernutzungsrecht dieses Wohungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum ist (BayObLG, DNotZ 1990, 496).

In den Erwerbsverträgen und auch nach der Teilungserklärung war den ursprünglichen Grundstückseigentümern ein Nutzungsrecht vorbehalten und die Begründung von Sondernutzungsrechten einem Bevollmächtigten übertragen. Vereinbarte Sondernutzungsrechte, die notwendigerweise mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind, können nicht auf Dritte übertragen werden, allenfalls an andere Eigentümer. Nicht übertragbar sind auch etwaige "zur Sicherheit" bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (vgl. § 1092 BGB). Vorliegend haben die teilenden Eigentümer die Eintragung der Dienstbarkeit als vollmachtlose Vertreter für die übrigen Eigentümer bewilligt (rückwirkende Heilung durch Genehmigung der übrigen Eigentümer wäre allerdings möglich).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 16.04.1991, BReg 2 Z 31/91)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung