Vollmacht (Mietrecht) / 3 Vertretung von Mietern untereinander

Oft ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme rechtsgeschäftlicher Erklärungen bevollmächtigen. Hierzu hat das OLG Schleswig in einem Rechtsentscheid vom 22.3.1983^[1] entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber allen Mitmietern rechtswirksam geltend gemacht ist, wenn das schriftliche Erhöhungsverlangen für alle Mieter bestimmt ist, aber nur einem Mieter zugegangen ist, der zur Empfangnahme von Willenserklärungen des Vermieters bevollmächtigt ist. Das Erhöhungsverlangen muss also an alle Mieter gerichtet sein, anderenfalls ist es trotz Bevollmächtigungsklausel unwirksam.^[2]

Hinweis

Empfangsvollmacht im Mietvertrag

Eine derartige Empfangsvollmacht ist in der Vertragsklausel "Für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird" enthalten.

Nach Ansicht des Gerichts ist auch eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel gleichen Inhalts wirksam. Teilweise wurde in der Rechtsprechung^[3] angenommen, diese Klauseln müssten eine Widerrufsmöglichkeit gegenüber dem Vermieter enthalten. Dem ist der BGH entgegengetreten.^[4] Eine ausdrückliche Regelung des Widerrufs muss in der Klausel nicht enthalten sein. Trotz des Fehlens einer solchen Klausel kann gleichwohl jeder von mehreren Mietern jederzeit seine Vollmacht widerrufen. Eine solche Klausel ist auch für die Entgegennahme von Kündigungen wirksam.

Praxis-Tipp

Wirksame Klausel

Im Endergebnis hat der BGH eine Klausel folgenden Inhalts für zulässig erachtet:

"Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für Mietaufhebungsverträge."

In den Gründen hat der BGH allerdings darauf hingewiesen, dass ein Schreiben eines ausgezogenen Mieters, in dem er seine neue Anschrift mitteilt, als stillschweigend erklärter Widerruf der erteilten Vollmacht gewertet werden kann. Die Mitteilung der neuen Anschrift kann daher als Aufforderung verstanden werden, der Vermieter möge Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, nunmehr an die neue Adresse senden, weil mit einer Empfangsvollmacht für die übrig gebliebenen Mitmieter kein Einverständnis mehr besteht. Dies ist in solchen Fällen zu beachten.

Vertretung zur Abgabe von Erklärungen

Sehr viel strenger werden von der Rechtsprechung Klauseln beurteilt, in denen sich die Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen ermächtigen.

Soweit solche Klauseln formularmäßig vereinbart werden, werden sie überwiegend als unwirksam angesehen.^[5]

Ermächtigung des Käufers

In Kaufverträgen wird oft vereinbart, dass der Käufer bevollmächtigt ist, ab Abschluss des Kaufvertrags oder Eintragung der Auflassungsvormerkung bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und ggf. im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Hierbei handelt es sich um eine Ermächtigung des Käufers, entsprechende Erklärungen im eigenen Namen gegenüber dem Mieter abzugeben. Die Rechtsprechung hat dies für die Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen

^[6] und für eine Modernisierungsankündigung^[7] akzeptiert.

Der BGH erleichtert auch die Mieterhöhung durch einen noch nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstückserwerber. Der Verkäufer kann den Käufer einer vermieteten Wohnung ermächtigen, noch vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch im eigenen Namen eine Mieterhöhung durchzuführen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung dem Mieter gegenüber offengelegt wurde.^[8]

[1] 6 RE-Miet 4/82, WuM 1983 S. 130.

[2] LG Darmstadt, Urteil v. 22.8.1996, 6 S 25/96, WuM 1996 S.  708.

[3] OLG Celle, Urteil v. 29.12.1989, 2 U 200/88, WuM 1990 S. 103.

[4] BGH, Beschluss v. 10.9.1997, 8 ARZ 1/97, WuM 1997 S. 599.

[5] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 19.12.1991, 6 U 108/90, NJW-RR 1992 S.  396, 400.

[6] BGH, Urteil v. 11.9.2002, XII ZR 187/00, NJW 2002 S. 3389.

[7] BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 105/07, WuM 2008 S. 219.

[8] BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, WuM 2014 S. 286.