Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung

Leitsatz

Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung

Normenkette

§§ 23 Abs. 4 u. 28 Abs. 3 u. 5 WEG

Kommentar

1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden; sind diese mit Mängeln behaftet, ist der Beschluss nur hinsichtlich dieser Abrechnungsposten für ungültig zu erklären (vgl. jüngst BGH, NZM 2007, 358/359; NZM 2007, 886; OLG Frankfurt, ZMR 2003, 769; ZWE 2006, 194).

   Nach einer vertretenen Rechtsansicht liegt es im Ermessen der Tatsacheninstanzen, ob bei festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung, insbesondere wegen der Schwere oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis auswirkenden Abrechnungsfehler, die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären oder nur eine abgrenzbare Teilungültigerklärung auszusprechen ist. Eine bloße Teilungültigerklärung soll sogar dann zwingend geboten sein, wenn ein die Feststellung der Gesamtkosten beeinflussender Mangel nicht vorliegt (KG, ZWE 2001, 334 und OLG Frankfurt, ZMR 2003, 769).

   Nach anderer Ansicht sind die Schwere des Fehlers und die hieraus resultierenden Rechtsfolgen wie ein unbestimmter Rechtsbegriff zu behandeln, sodass die Subsumierung des Sachverhalts im Rechtsbeschwerdeverfahren grds. vollständig nachprüfbar ist (vgl. Abramenko, ZMR 2003, 769/770).

   Schließlich ist nach einer dritten Ansicht (Abramenko, ZMR 2003, 402/405; vgl. auch Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 99) die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie rechnerisch unschlüssig, mit durchgehenden Mängeln behaftet oder hinsichtlich wesentlicher Bestandteile lückenhaft ist. Eine teilweise Ungültigerklärung oder bloße Ergänzungsansprüche kämen auch nur bei Mängeln einzelner Positionen in Betracht.

   Auf den vorliegenden Fall bezogen ging es um eine falsche Verteilung von Ausgaben und Einnahmen auf einzelne Eigentümer ohne Auswirkungen auf die Richtigkeit der Gesamtabrechnung oder andere Einzelabrechnungen, da diese von Anteilsverschiebungen hier nicht berührt wurden. Auch bei der angegriffenen Position der Strom-, Wasser- und Abwasserkosten handelte es sich um jeweils abgrenzbare Posten und hierauf beschränkte Mängel (Nichtbeachtung des Zu- und Abflussprinzips durch die Verwaltung, vielmehr verbrauchsabhängige Abrechnung und Abgrenzung analog den Heizkosten).

   Auch die Mängel der Heizkostenabrechnung hatten auf das übrige Rechenwerk keinen Einfluss.

   Trotz der geäußerten Bedenken in der Literatur hält der Senat an bisheriger Rechtsprechung fest (vgl. OLG Hamm, ZMR 1998, 715 und KG, ZWE 2001, 334), die im Wesentlichen auf Schwere und Vielzahl der Fehler abstellt, schon aus verfahrensökonomischen Gründen. Im vorliegenden Fall kommt noch die Besonderheit hinzu, dass die Fehler gerade in der mangelhaften Abgrenzung zwischen zwei gleichzeitig beschlossenen Jahresabrechnungen liegen. In diesem Fall heben sich die auf gleicher Ursache beruhenden Abrechnungsmängel bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise auf (vgl. BayObLG, WE 1993, 114). Zudem erschließt sich die von der Hausverwaltung vorgenommene Aufteilung eines Zahlungseingangs ohne Schwierigkeiten aus den schriftlichen Erläuterungen, die den beiden Jahresabrechnungen beigefügt waren.

   Für die Abgrenzung zwischen vollständiger oder nur teilweiser Ungültigerklärung kommt es nicht entscheidend darauf an, ob, wie die Antragstellerin meint, ein quantitativ erheblicher Teil der Gesamt- bzw. Einzelabrechnungen fehlerbehaftet ist. So steht oftmals die quantitativ meist bedeutsamste Position der Heizkosten im Mittelpunkt eines Abrechnungsstreits. Gerade dieser Posten weist jedoch Besonderheiten auf und ist fehleranfällig. Es wäre schwer einsichtig, weshalb in diesem Bereich angesiedelte Mängel die Abrechnung im Übrigen beeinflussen sollten. Umgekehrt kann auch eine Vielzahl kleinerer und wirtschaftlich weniger bedeutsamer Mängel die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit einer Jahresabrechnung entscheidend beeinträchtigen.

   Weitere Mängel der vom LG aufrecht erhaltenen Teile der Jahresabrechnungen waren auch vom Senat nicht feststellbar.

2. Somit kam es zu folgendem Leitsatz in dieser Abrechnungsstreitsache:

   "Einen wesentlichen Maßstab für die Abgrenzung zwischen vollständiger und teilweiser Ungültigkeit von Jahresabrechnungen bildet die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Rechenwerks für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer. Im Regelfall ungeeignet erscheint eine quantitative Betrachtung, die darauf abstellt, wie viel Prozent der Gesamtjahreskosten fehlerbehaftet sind."

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 20.02.2008, 34 Wx 065/07