Vollstreckung: Duldungsverfügungen? / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Das VG habe zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass der Zwangsgeldfestsetzung kein Vollstreckungshindernis entgegenstehe. Ein solches Hindernis liege u. a. dann vor, wenn der Vollstreckungsschuldner einer ihm obliegenden Pflicht nicht nachkommen könne, ohne in die Rechte Dritter (Miteigentümer oder sonstige Nebenberechtigte) einzugreifen; in diesem Fall müsse mindestens zeitgleich mit dem Beginn von Vollstreckungsmaßnahmen eine Duldungsverfügung gegenüber dem Dritten ergehen. Im Fall liege es so nicht. Richtiger Adressat einer bauaufsichtlichen Verfügung gem. § 85 Abs. 2 NBauO sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil diese die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausübe und die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnehme (Hinweis auf Drasdo, NVwZ 2022, S. 1575). Die einzelnen Wohnungseigentümer seien insoweit von der Verwaltung ausgeschlossen (vgl. § 18 Abs. 1 WEG), sodass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogene bauaufsichtliche Forderungen erfüllen könne und erfüllen müsse. Demzufolge müsse auch die Vollstreckung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern erfolgen. Aufgrund des vollständigen Ausschlusses der einzelnen Wohnungseigentümer von der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bedürfe es auch keiner gegen diese gerichteten Duldungsverfügungen. Die Rechte der Wohnungseigentümer beschränken sich im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum auf die Mitwirkung an der entsprechenden Beschlussfassung im Innenverhältnis (§ 19 Abs. 1 WEG). Ihnen stünden keine Rechte zu, aufgrund derer sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der Befolgung einer wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Verfügung hindern könnten.