Vom Vormieter übernommene Gasheizung – Vermieter trägt Kosten der Erneuerung

1 Leitsatz

Eine durch Mietvertrag übernommene Verpflichtung des Mieters, eine vom Vormieter übernommene Gasetagenheizung selbst zu betreiben und zu warten, bedeutet nicht, dass der Mieter auch die Kosten einer notwendigen Erneuerung der Heizung zu übernehmen hat.

2 Normenkette

§ 535 BGB

3 Das Problem

Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache einschließlich aller mitvermieteten Einrichtungen und Anlagen (z. B. Etagenheizung) auf seine Kosten instand halten und ggf. erneuern. Dies gilt jedoch nicht für Gegenstände oder Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Ferner nicht für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküche, Sanitärausstattung, Böden), die der Mieter von seinem Mietvorgänger erworben hat bzw. die ihm von diesem unentgeltlich überlassen wurden.

Hat der Mieter die vom Vormieter in die Mieträume eingebrachten Einrichtungen nicht im Wege einer Ablösevereinbarung übernommen, hängt es von der Auslegung des mit dem Nachmieter abgeschlossenen Mietvertrags ab, ob die Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet wurden und sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters damit auch auf diese Einrichtungen erstreckt. Bei fest mit der Mietsache verbundenen Einbauten wird man mangels entgegenstehender Vereinbarung im Zweifel von einer Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ausgehen müssen (BGH, Beschluss v. 27.9.2017, XII ZR 54/16).

Gleiches gilt, wenn der Mietvorgänger die Gegenstände bzw. Einbauten nach seinem Auszug in den Mieträumen lediglich zurückgelassen hat. Auch dann ist das Eigentum nicht auf den Nachmieter, sondern auf den Vermieter übergegangen. Dies hat zur Folge, dass diese Gegenstände und Einbauten – mangels einer anderweitigen Vereinbarung – als vermieterseits gestellt und damit als mitvermietet gelten (LG Berlin, Urteil v. 16.12.2011, 63 S 170/11). In diesem Fall erstreckt sich die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters auch auf die vom Vormieter zurückgelassenen Gegenstände oder Einbauten.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Vormieter eine mit Kachelofen beheizte Wohnung gemietet und anschließend eine Gasetagenheizung eingebaut. Im Mietvertrag mit dem Nachmieter wurde darauf hingewiesen, dass die Etagenheizung nicht Gegenstand des Vertrags, sondern vom Vormieter übernommen sei und der Mieter sie "auf eigene Kosten betreibe und warte". Nachdem an der Therme ein irreparabler Defekt entstanden ist, verlangten die Mieter die Instandsetzung. Die Vermieterin erneuerte die Heizung und verlangte Erstattung der Kosten von ca. 5.000 EUR.

Amts- und Landgericht Berlin wiesen die Klage der Vermieterin auf Erstattung der Kosten gegen den Mieter ab. Selbst wenn vertraglich vereinbart worden sei, dass die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrags sein soll und der Mieter die Heizung auf eigene Kosten betreiben und warten solle, sei damit nicht eindeutig geregelt, wer für den Einbau oder Ersatz einer neuen Heizungsanlage zuständig sei. Im Zweifel sei das der Vermieter, der die Versorgung mit Heizung und Warmwasser schuldet.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschluss v. 10.3.2023, 63 S 249/22