Voreilige Not- bzw. Eilsanierung kann zu einer Verwalterverhaftung führen

Leitsatz

Voreilige Not- bzw. Eilsanierung (Auftragsvergabe während einer Dachterrassensanierung im Spätherbst) kann zu einer Verwalterhaftung führen

Normenkette

§§ 27 Abs. 1 Nr. 3, 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall verneinte der Senat die vom LG zugrunde gelegte Berechtigung des Verwalters, einen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG dringenden Zusatzauftrag aus Eilbedürftigkeitsgründen ohne vorausgehende Beschlussfassung zu erteilen. Dringende Fälle sind nur solche, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde (BayObLG v. 27.3.1997, 2Z BR 11/97, ZMR 1997, 325). Im Rahmen der Zurückverweisung wird das LG somit durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu klären haben, ob eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums nach Beseitigung der Abdichtung und Wärmedämmung auf einer Dachterrasse deshalb nicht gegeben war, weil es möglich gewesen wäre, den bisherigen Entwässerungs-Gullyablauf vorübergehend stillzulegen und die Terrasse ohne nennenswerten Mehraufwand mit einer Notabdeckung abzudichten. Dabei ist im Rahmen einer Gesamtschau auch zu berücksichtigen, dass die Wohnanlage hier nur 7 Einheiten umfasst und es deshalb ohne größere Schwierigkeiten möglich gewesen wäre, kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen.
2. Ein etwaiges pflichtwidriges Verhalten des Verwalters ist allerdings für einen Schaden dann nicht kausal, wenn die Innenentwässerung nicht mehr instandgesetzt werden konnte. Auch dies wird durch ein neuerliches Sachverständigengutachten vorab zu klären sein.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004, 2Z BR 266/03 = NZM 10/2004, 390 = ZMR 8/2004, 604