Vorkaufsrecht des Mieters / 1.3.1 Der Verkauf an beliebige Dritte

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Ulf Wollenzin

Der Vorkaufsfall tritt ein, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.^{^[1]}

Hinweis

Gesamte Wohnung muss verkauft werden

Daraus folgt, dass eine rein interne Änderung zwischen Miteigentumsberechtigten (z. B. ein Miteigentümer erwirbt den Anteil des anderen Miteigentümers) kein Vorkaufsrecht auslöst. Diese Konstellation ist relativ häufig bei Trennung/Scheidung.

Dies ist erst der Fall, wenn alle für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

Hinweis

Vertragsaufhebung möglich

Bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag willkürlich aufheben; der Vorkaufsberechtigte hat keinen Anspruch auf den Eintritt des Vorkaufsfalls.

Liegt jedoch ein wirksamer Kaufvertrag vor, so kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden. Dies gilt auch dann, wenn ein wirksamer Kaufvertrag vor Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben wird.^{^[2]} Spätere Veränderungen lassen das Vorkaufsrecht grundsätzlich unberührt.^{^[3]} Dem Vermieter ist es zwar unbenommen, mit dem Käufer ein Rücktrittsrecht (etwa für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts) zu vereinbaren. Das Vorkaufsrecht bleibt aber auch dann bestehen, wenn eine der Kaufvertragsparteien von dem Rücktrittsrecht Gebrauch macht.^{^[4]}

Kaufvertrag wird aufgehoben

Gleiches gilt, wenn die Kaufvertragsparteien den Kaufvertrag wieder aufheben; eine solche Vereinbarung wirkt nur zwischen den Kaufvertragsparteien, nicht gegenüber dem Mieter.^{^[5]}

Bei der Anfechtung ist zu unterscheiden:

Wird die Anfechtung vom Käufer erklärt, so bleibt das Vorkaufsrecht entgegen § 142 BGB unberührt, weil die Annahme der rückwirkenden Vernichtung des Kaufvertrags im Hinblick auf die Belange des Vorkaufsberechtigten einerseits und des Verkäufers andererseits nicht geboten ist.^{^[6]}
Anders ist es, wenn der Verkäufer zur Anfechtung berechtigt ist: In diesem Fall wird seine Bindung an den Kaufvertrag – und damit das Vorkaufsrecht des Mieters – beseitigt.

Hinweis