Vorkaufsrecht des Mieters / 1.4 Der Vorkaufsberechtigte

1.4.1 Der Mieter

Vorkaufsberechtigt ist derjenige, der vor der Umwandlung Mieter war und im Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist.^[1]

Hinweis

Mehrere Mieter

Bei mehreren Mietern gilt § 472 BGB: Die Mieter müssen das Vorkaufsrecht zusammen ausüben; übt ein Mieter sein Recht nicht aus oder ist das Recht eines Mieters erloschen, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben.

Damit ist sichergestellt, dass das Vorkaufsrecht nicht durch das Verhalten einzelner Mieter vereitelt wird. Wer die Wohnung erst nach der Umwandlung, d. h. nach der Anlegung des Wohnungsgrundbuchs gemietet hat, besitzt kein Vorkaufsrecht.

Für die Mieterstellung zum Zeitpunkt des Verkaufs ist erforderlich, dass beim Abschluss des Kaufvertrags ein Mietverhältnis besteht.

Mieter ist auch derjenige, dessen Mietverhältnis nach § 545 BGB verlängert worden ist.

Hinweis

Kein Vorkaufsrecht des Nutzungsberechtigten

Kein Vorkaufsrecht besitzt dagegen der Nutzungsberechtigte, der die Räume aufgrund einer Räumungsfrist^[2] oder aufgrund der Gewährung von Vollstreckungsschutz^[3] in Besitz hat.

[1] Ausnahme s. Abschn. 1.2.2, 1.2.3 und 1.4.2.

[2] §§ 721, 794a ZPO.

[3] § 765a ZPO.

1.4.2 Der Rechtsnachfolger des Mieters

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar^[1]; der Mieter kann das Vorkaufsrecht deshalb nur selbst ausüben und auch nur Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. An einer Weiterveräußerung der Wohnung ist der Mieter allerdings nicht gehindert.

In § 473 BGB ist weiter geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist. Nach § 577 BGB geht das Vorkaufsrecht beim Tod des Mieters allerdings auf denjenigen über, der das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB fortsetzt. Dies hat folgende Konsequenzen:

Tod des Mieters vor Umwandlung

Stirbt der Mieter vor der Begründung von Wohnungseigentum, so wird das Mietverhältnis entweder mit dem Ehegatten^[2] oder mit den Familienangehörigen^[3] – wozu auch der Lebensgefährte des Mieters oder Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen gehören – oder mit dem Erben^[4] fortgesetzt. Wird die Mietwohnung anschließend in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, so kann derjenige Mieter das Vorkaufsrecht geltend machen, der im Zeitpunkt der Umwandlung Mieter gewesen ist; es kommt in diesem Fall nicht darauf an, ob der Betreffende die Mieterstellung durch Erbfolge oder nach § 563 BGB erworben hat.^[5]

Tod des Mieters nach Umwandlung

Stirbt der Mieter dagegen nach der Begründung von Wohnungseigentum, so tritt der Erbe in ein Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung ein. Das Vorkaufsrecht kann nicht geltend gemacht werden, weil der Verstorbene zwar den Mietbesitz, nicht aber sein Recht aus § 577 BGB vererben kann; der Rechtsnachfolger wird nicht anders behandelt, als hätte er selbst eine Eigentumswohnung gemietet.

Die Sonderrechtsnachfolger nach § 563 Abs. 1 bis 3 BGB können demgegenüber das Vorkaufsrecht geltend machen.

Gleiches gilt im Fall des § 563a BGB, weil der Ehegatte hier bereits im Zeitpunkt der Umwandlung Mieter gewesen ist.

[1] § 473 BGB.

[2] §§ 563 Abs. 1, 563a BGB.

[3] § 563 Abs. 2, Abs. 3 BGB.

[4] §§ 1922 Abs. 1, 580 BGB.

[5] Bei mehreren Mietern gilt § 472 BGB; s. Der Mieter.