Vorkaufsrecht des Mieters / 1.5.2 Rechtsfolgen unterlassener Mitteilung

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt.

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, so entsteht dem Mieter kein Schaden.

Kann der Vermieter den Vertrag mit dem Mieter nicht erfüllen, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu. Ein Fall der Nichterfüllung wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit liegt in der Regel vor, wenn der Vermieter dem Dritten bereits das Eigentum übertragen hat; eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter gleichwohl zur Erfüllung in der Lage ist.

Wichtig

Schadensberechnung durch Vermögensvergleich

Für die Höhe des Anspruchs ist maßgeblich, in welchem Umfang das Vermögen des Mieters infolge der Vereitelung des Vorkaufsrechts gemindert wurde. Bei diesem Vermögensvergleich ist zum einen die Differenz zwischen dem (höheren) Verkehrswert der Wohnung und dem vom Mieter zu zahlenden (niedrigeren) Kaufpreis zu ermitteln. Zum anderen sind alle Nebenkosten zu berücksichtigen, die der Mieter bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte aufbringen müssen.

Praxis-Beispiel

Nebenkosten des Mieters

Hierzu zählen die Notarkosten, die im Kaufvertrag geregelten Maklerkosten, die Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer sowie die Finanzierungskosten.^[1]

Der Umstand, dass die Mietzahlung bei einem geglückten Eigentumserwerb entfällt, spielt bei der Schadensberechnung keine Rolle, weil die jedem Eigentum innewohnende Möglichkeit, die Sache selbst oder durch Vermietung nutzen zu können, in ihrem Verkehrswert bereits enthalten ist; sie kann deshalb nicht zusätzlich neben dem Verkehrswert der Sache als Schadensposition angesetzt werden.^[2]

Hinweis

Freie Wahl des Vertragspartners

Der Vermieter hat die Wahl, ob er den Vertrag mit dem Mieter oder den Vertrag mit dem Dritten erfüllt. Will der Vermieter den Vertrag mit dem Dritten erfüllen, stehen dem Mieter die genannten Ansprüche zu.

Steht fest, dass der Vermieter einen mit dem Mieter geschlossenen Kaufvertrag nicht erfüllen kann oder nicht erfüllen will, muss der Mieter ein Vorkaufsrecht nicht ausüben. Stattdessen kann er Schadensersatz beanspruchen.^[3]

Wichtig

Ausreichende finanzielle Mittel des Mieters

Am Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Vermieters und dem Schaden des Mieters kann es fehlen, wenn der Mieter aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse nicht in der Lage gewesen wäre, die für den Erwerb der Wohnung erforderlichen Mittel aufzubringen oder zu finanzieren.

[1] BGH, Urteil v. 21.1.2015, VIII ZR 51/14, NJW 2015 S. 1516 Rn. 29f; BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 143/15, NZM 2016 S. 540 Rn. 19, 21; BGH, Beschluss v. 4.10.2016, VIII ZR 281/15.

[2] BGH, Beschluss v. 4.10.2016, VIII ZR 281/15.

[3] BGH, Urteil v. 21.1.2015, VIII ZR 51/14, Rz. 21 ff..