Vorschuss-Beschluss (Sonderumlage): Bestimmtheit

1 Leitsatz

Ein Vorschuss-Beschluss (Sonderumlage) nach dem die Wohnungseigentümer "ca." 18.000 EUR aufbringen sollen, ist nichtig.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen die Erben des Wohnungseigentümers B vor. K verlangt einen Vorschuss von rund 6.000 EUR (eine Sonderumlage). Dieser ist angeblich am 16.12.2020 beschlossen worden. B ist am 1.1.2021 gestorben. Die Erben behaupten, es habe am 16.12.2020 keine Versammlung gegeben. Der Vorschuss-Beschluss "Die Kosten in Höhe von ca. 18.000 EUR werden per Sonderumlage erhoben. Fälligkeit 28.02.2021. Der Umlageschlüssel richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Berechnung s. Anlage zur Einladung." sei zu unbestimmt.

4 Die Entscheidung

Das AG sieht das auch so! Dabei könne offenbleiben, ob es am 16.12.2020 eine Versammlung gegeben habe. Der Beschluss sei jedenfalls nicht geeignet, eine Zahlungspflicht der Erben zu begründen.

Wäre er gefasst worden, wäre er nichtig. Er wäre nämlich zu unbestimmt. Der konkrete Inhalt lasse sich auch nicht durch Auslegung ermitteln. Denn die Sonderumlage sei betragsmäßig nicht konkret beziffert. Es habe eine Sonderumlage in Höhe von "ca." 18.000 EUR erhoben werden sollen. Eine "circa"-Angabe werde im Allgemeinen wie auch im juristischen Sprachgebrauch aber als nicht verbindliche, freibleibende oder unverbindliche Angabe angesehen, bei der Toleranzen von ± 10 % auftreten könnten. Wende man diese Toleranz auf den behaupteten Beschluss an, so ergebe sich hieraus eine Sonderumlage zwischen 16.200 EUR und 19.800 EUR. Auf welcher Basis die Klägerseite hieraus einen Betrag von exakt 6.489,16 EUR errechne, erschließe sich nicht. Im Übrigen hätte die Verwaltung ein für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer verständliches nachprüfbares Rechenwerk erstellen müssen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um einen Beschluss, der eine "Sonderumlage" zum Gegenstand hat. Das Gesetz kennt diesen Begriff nicht. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG spricht von "Vorschüssen zur Kostentragung". Dies ist der bessere Begriff! Er sollte in der Praxis mehr oder nur noch zum Einsatz kommen. Zwar wird mit dem Begriff "Sonderumlage" deutlich, dass es um weitere Vorschüsse geht, die nicht bereits in einem Wirtschaftsplan genannt worden waren. Man kann aber dennoch keine "Sonderumlage" beschließen. In der Sache geht es um einen Vorschuss-Beschluss.

Vorschuss-Beschluss

Wenn die Wohnungseigentümer Vorschüsse zur Kostentragung beschließen, sollte im Beschluss selbst durch eine Tabelle oder durch eine Tabelle, auf die der Beschluss konkret verweist und die sodann als Anlage zur Niederschrift genommen und in der Beschluss-Sammlung gesammelt wird, aufgeführt werden, welcher Eigentümer welchen genauen Betrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldet. Die Angabe eines Umlageschlüssels ist möglich, aber nicht zwingend. Einer Angabe, welcher Gesamtbetrag aufgebracht werden soll, bedarf es nicht. Sie ist aber Ausgangspunkt der Berechnung, welcher Betrag aufgrund welches Umlageschlüssels auf den jeweiligen Eigentümer entfällt.

Schadensersatz

Im Fall müsste die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten der Anfechtungsklage als Schadensersatz erstatten. Die Verwaltung musste wissen, dass ein "ca.-Beschluss" keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

6 Entscheidung

AG Friedberg, Urteil v. 26.8.2022, 2 C 848/21