4.2.1 Eigenversorgung
Die Umstellung setzt voraus, dass der Vermieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zur Wärmelieferung verpflichtet ist. Eine Eigenversorgung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wärme und das Warmwasser in einer zentralen Heizungsanlage oder einer vermietereigenen Etagenheizung erzeugt wird.
Bei der Etagenheizung gilt dasselbe, wenn durch die Anlage mehrere Nutzer versorgt werden. Wird nur ein Nutzer durch die Etagenheizung mit Wärme und Warmwasser versorgt, können die Parteien vereinbaren, dass die Kosten verbrauchsabhängig vom Mieter getragen werden; in diesem Fall ist § 556c BGB anwendbar.
Denkbar ist aber auch die Vereinbarung einer Pauschalmiete; in diesem Fall ist § 556c BGB unanwendbar, weil die Vorschrift voraussetzt, dass der Mieter die "Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen" hat. Daran fehlt es, wenn diese Kosten in der Miete enthalten sind.
Ist eine Wohnung mit Einzelöfen ausgestattet, obliegt die Beschaffung des Brennstoffs und der Betrieb der Öfen i. d. R. dem Mieter. In diesem Fall ist § 556c Abs. 1 BGB unanwendbar.
4.2.2 Kostentragungspflicht des Mieters
Weiter ist erforderlich, dass der Mieter die Betriebskosten der Wärmeversorgung zu tragen hat. Dies gilt, wenn entweder
vereinbart ist.
Soweit die HeizkostenV gilt, haben Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – keine Wirkung. Daraus folgt, dass Vereinbarungen über eine Pauschalmiete umzustellen sind. Der Vermieter muss ermitteln, welche Kosten i. S. v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV entstehen und welcher Anteil hiervon auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der jeweiligen Fläche entfällt. Um diesen Betrag ist die Bruttowarmmiete zu kürzen.
Vorschusszahlung und Abrechnung der Heizkosten
Der Mieter hat künftig eine Bruttokaltmiete und einen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Über die Heizkosten muss der Vermieter abrechnen.
Entsprechendes gilt für eine Betriebskostenpauschale, in der die Heizkosten enthalten sind.
Heizkostenpauschale als Vorschuss
Ist eine Heizkostenpauschale vereinbart, gilt sie als Vorschusszahlung.