Leitsatz
Will der Vermieter eine Ofenheizung durch eine Zentralheizung ersetzen und die Anlage sodann einem Contractor verpachten, so kann der Wärmelieferungspreis nur dann in vollem Umfang auf den Mieter umgelegt werden, wenn dieser sowohl der Heizungsumstellung als auch dem Fremdbezug zugestimmt hat.
Normenkette
BGB § 556
Kommentar
Der Mieter hatte im Jahr 1990 eine Wohnung angemietet, die mit Einzelöfen ausgestattet war. Im Jahr 1998 hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurden die bisherigen Einzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt. Nach Abschluss dieser Arbeiten haben die Parteien eine Vereinbarung über die künftig zu zahlende Miete getroffen. Danach hatte der Mieter zu zahlen:
| Grundmiete: |
225,25 DM |
| Modernisierungsumlage |
149,88 DM |
| Betriebskostenvorauszahlungen |
75,00 DM |
| Heizkostenvorauszahlungen |
100,00 DM |
| gesamt: |
550,13 DM |
Mit Wirkung vom 1.4.1999 verpachtete der Vermieter die Zentralheizung an einen Wärmecontractor. Es war zu entscheiden, ob der Vermieter den von dem Contractor berechneten Wärmepreis auf die Mieter umlegen kann. Dies wird vom BGH verneint: Der BGH hat bereits durch Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 54/04) entschieden, dass die Übertragung der Wärmeversorgung auf einen Contractor eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter voraussetzt. Diese Vereinbarung muss entweder im Mietvertrag enthalten sein oder nachträglich getroffen werden. Hierfür genügt es nicht, dass der Mieter einer Umstellung der bisherigen Ofenheizung auf eine Zentralheizung zugestimmt hat. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter seine Zustimmung zur Übertragung der Wärmeversorgung auf einen Contractor erteilt. Anderenfalls kann der Vermieter die Heizkosten nur nach Maßgabe des § 7 Abs. 2 HeizkostenV umlegen. Der Vermieter muss vom Contractor eine Abrechnung verlangen, in der zwischen Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten differenziert wird. Die beiden erstgenannten Kostengruppen sind umlagefähig; die letztgenannte nicht.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 01.06.2005, VIII ZR 84/04, WuM 2005, 456 = GE 2005, 916