Warmwasserzähler-Anbringung zu kostenaufwendig

Normenkette

§ 22 Abs. 4 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizKostenV

Kommentar

Eigentümer hatten 1984 beschlossen, Warmwasserkostenverteiler nach dem Kondensationsprinzip installieren zu lassen. Die Gemeinschaft ging dabei von geschätzten Kosten von etwa DM 15.000,- aus. Als sich im Zuge der Auftragsvergabe herausstellte, dass die beschlossene Maßnahme einschl. aller Nebenkosten etwa DM 75.000,- kosten würde, sah die Verwaltung von einer Durchführung des Beschlusses ab und brachte das Thema erneut in die Eigentümerversammlung 1985 ein. Diese beschloss dann, den seinerzeitigen Beschluss zurückzunehmen und bis zu einer evtl. anders lautenden Beschlussfassung keine Warmwasserzähler zu installieren.

Die gegen diesen letzten Beschluss erhobene Anfechtung wurde zurückgewiesen. Beschließen nämlich Wohnungseigentümer unter Berufung auf die unverhältnismäßig hohen Kosten, die Anbringung von Warmwasserzählern zu unterlassen, weil die Kosten für Anbringung und laufenden Unterhalt höher sind als die zu erwartenden Einsparungen, widerspricht ein solcher Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Hingewiesen wurde in der Entscheidung auf die grundsätzliche Pflicht der Wohnungseigentümer, nach der Heizkostenverordnung eine Wohnanlage auch mit Geräten zur Erfassung des Warmwasserverbrauches auszustatten (Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG i. V. mit § 3 Satz 2 der HeizkostenV).

Allerdings sei auch § 11 HeizkostenV (Ausnahmeregelung) zu beachten. Im vorliegenden Fall wurde auf ein eingeholtes Gutachten verwiesen, aus dem sich ergab, dass die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer der Warmwasserzähler durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden könnten. Ein Widerspruch zur Auffassung des OLG Düsseldorf (DWE 89, 29) sei nicht erkennbar, da auch dieses Gericht bei der Anwendung des § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV die Unverhältnismäßigkeit der Aufwendungen daran misst, welcher Aufwand durch die Ausstattung mit Verdunstungsmessern entsteht. Zum einen befasst sich jedoch diese Entscheidung mit der Erfassung des Verbrauchs von Heizwärme, zum anderen lässt das OLG Düsseldorf in Sonderfällen die Anwendung eines anderen Vergleichsmaßstabs ausdrücklich zu. Von einem solchen Sonderfall ist hier auszugehen; vorliegend kann von unverhältnismäßig hohen Kosten gesprochen werden (lt. Gutachtensfeststellungen; so auch die h. M. im Schrifttum, z. B. Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch, S. 63 und Lefèvre, Die Heizkostenabrechnung, S. 34).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.04.1989, BReg 2 Z 69/88= WE 4/1990, 136)

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