Wasserschäden im Sondereigentum: Nur eingeschränkte Nebenpflichten des WE-Verwalters

Normenkette

§ 26 WEG, § 675 BGB, §§ 75ff. VVG

Kommentar

1. Leitsatz:

Hat ein Verwalter im Auftrag der Wohnungseigentümer und für deren Rechnung eine Leitungswasserversicherung abgeschlossen, die auch Schäden am Sondereigentum umfasst, hat bei Eintritt eines Schadens am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers allein dieser für die Behebung und Begrenzung des Schadens zu sorgen. Der Verwalter ist gegenüber dem betroffenen Wohnungseigentümer, wenn dessen Mieter von dem Schadensfall Kenntnis hat, nur verpflichtet Notmaßnahmen zu ergreifen und den Versicherer zu unterrichten.

2. Zum Sachverhalt:

In einer vom Antragsteller vermieteten Wohnung platzte am 7. 1. 1993 der WC-Druckspüler auf; in erheblichem Maß trat Leitungswasser aus. Der Eigentümer der darunter gelegenen Lagerräumlichkeiten verständigte noch am selben Tag den Verwalter, dass seine Einheit voll Wasser stehe. Der Verwalter beauftragte daraufhin sofort einen Installateur, der den Druckspüler in der Wohnung des Antragstellers reparierte und der das Wasser in der darunter liegenden Lagereinheit abpumpte.

Nach Rechnungserhalt meldete der Verwalter am 11. 1. 1993 telefonisch dem Versicherer den Schaden und bat um Schadensaufnahme durch einen Sachverständigen. Dieser Sachverständige stellte bei einer Besichtigung am 28. 1. 1993 fest, dass in der Wohnung des Antragstellers an den Wänden zum Teil bis einen halben Meter über der Oberkante des Fußbodens Schimmel aufgetreten war. Der Sachverständige hielt sofortige Austrocknungsmaßnahmen für notwendig. Das vom Verwalter daraufhin beauftragte Austrocknungsunternehmen teilte jedoch am 1. 2. 1993 mit, dass Austrocknungsarbeiten zum jetzigen Zeitpunkt sinnlos seien, da sich der Boden bereits gehoben habe; es müssten daher zunächst Schäden am Unterbau beseitigt werden. Der Versicherer zahlte an den Antragsteller 6.600 DM.

Der Antragsteller, der am 15. oder 17. 1. 1993 durch seinen Mieter vom Wasseraustritt verständigt wurde, machte im Schadenersatzverfahren gegen den Verwalter geltend, ihm sei durch die Ausdehnung der Feuchtigkeit weiterer Schaden in Höhe von 28.400 DM entstanden, den der Versicherer nicht ersetze; dieser Schaden hätte vermieden werden können, wenn sich der Verwalter rechtzeitig und ausreichend um die Feststellung und Behebung des Schadens gekümmert hätte.

In allen drei Instanzen wurde der Schadenersatzanspruch abgewiesen.

3. Aus den Gründen der Senatsentscheidung:

Sofern in einem Verwaltervertrag nicht zusätzliche Pflichten des Verwalters festgelegt sind, treffen diesen nur die ihm in den §§ 24, 27 und 28 WEG auferlegten Pflichten, die bei schuldhafter Verletzung zu einer Schadenersatzhaftung aus positiver Vertragsverletzung führen können. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; eine solche Verpflichtung besteht jedoch nicht in Bezug auf das Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers; für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums hat der einzelne Eigentümer selbst zu sorgen ( § 4 Nr. 1 WEG). Dadurch, dass der Verwalter auf seinen Namen für die Wohnanlage eine Leitungswasser- und Sturmversicherung abgeschlossen hat, nach der das Gebäude mit seinen Bestandteilen versichert ist (vgl. § 2 der Allgemeinen Bedingungen für die Neuwertversicherung von Wohngebäuden gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden - VGB - 62), hat er zwar den einzelnen Wohnungseigentümer bei der Geltendmachung von Schäden zu unterstützen; jedoch ist er darüber hinaus nicht verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Schäden am Sondereigentum sofort behoben werden und weiterer Schaden nicht entsteht (vgl. auch KG Berlin, WuM 1991, 707/708).

Der Abschluss einer Versicherung gegen Sturm- und Leitungswasserschäden ist gesetzlich nicht vorgeschrieben (anders bei der Feuerversicherung und der Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzhaftpflicht, vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG). Schließt der Verwalter allerdings doch im Auftrag der Wohnungseigentümer eine solche Versicherung im eigenen Namen ab, die auch Schäden am Sondereigentum umfasst, so liegt eine Versicherung für fremde Rechnung im Sinne der §§ 74ff. VVG vor. Versicherungsnehmer ist zwar der Verwalter, Inhaber der Rechte aus dem Versicherungsvertrag sind aber die Wohnungseigentümer als Versicherte. Einen solchen Vertrag hatte der Verwalter hier abgeschlossen (vgl. Nr. 841 der Klauseln und besonderen Vereinbarungen zu den VOB 62).

Der Verwalter hat im vorliegenden Fall keine versicherungsvertraglichen Obliegenheiten verletzt. Solche Obliegenheiten aus Gesetz und Versicherungsvertrag treffen bei einer Versicherung für fremde Rechnung sowohl den Versicherungsnehmer als auch den Versicherten (vgl. § 79 VVG; BGH, Versicherungsrecht 1967, 746). Im Innenverhältnis obliegt es jedoch bei Schäden am mitversicherten Sondereigentum allein dem einzelnen Wohnungseigentümer, dafür zu sorgen, dass eingetretener Schaden behoben u...