Wasserschäden

Leitsatz

• Schadenersatzpflicht eines Eigentümers bei mangelhafter Instandhaltung in seinem Sondereigentum befindlicher Wasserleitungen

  Gerichtliche Beweisaufnahme

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 47 WEG, § 12 FGG, § 276 BGB

Kommentar

Das BayObLG hat entschieden:

a) Befinden sich in einem abgeschlossenen Kellerraum eines Eigentümers (Sondereigentum) die Wasserzuleitungen für andere Eigentumswohnungen, so hat der Eigentümer des Kellers nach § 14 Nr. 1 WEG Vorsorge dafür zu treffen, dass die Wasserleitungen nicht einfrieren können. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er auf Schadenersatz. Diese schuldhafte Verletzung stellt eine zum Schadenersatz verpflichtende positive Forderungsverletzung dar. Ggf. muss hier eine Vorrichtung zur Erwärmung der Wasserleitungen eingebaut werden als naheliegende Maßnahme der Gefahrenabwehr, die sich jedem vernünftigen Wohnungseigentümer aufdrängen muss.

b) Im Rahmen der Amtsermittlung bestimmt der Tatrichter im WEG-Verfahren Art und Umfang der Beweisaufnahme nach pflichtgemäßem Ermessen; dabei darf er auch die Kosten einer förmlichen Beweisaufnahme ins Verhältnis zum Wert der Hauptsache setzen. An Beweisanträge der Beteiligten ist das Gericht nicht gebunden (im vorliegenden Fall durfte das LG von der Einholung eines zusätzlichen Gutachtens eines Klimatechnikers absehen, da nach seiner Beurteilung ein weiteres Gutachten keine sicheren zusätzlichen Kenntnisse erwarten ließ, ganz abgesehen von den unverhältnismäßig hohen Kosten in Relation zur streitgegenständlichen Schadenersatzforderung).

c) Die Kostenentscheidung des Tatrichters nach § 47 WEG kann das Rechtsbeschwerdegericht nur auf Ermessensfehler überprüfen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 02.03.1989, BReg 2 Z 87/88)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Für Verwalter wie auch Wohnungseigentümer beachtenswert sind die Ausführungen des Gerichts, wonach der Wohnungseigentümer, durch dessen im Sondereigentum stehende Gebäudeteile Versorgungseinrichtungen für die übrigen Wohnungseigentümer verlegt sind, nicht nur alles zu unterlassen habe, was zu einer Beschädigung dieser Einrichtungen führen könne, sondern darüber hinaus in zumutbarem Umfang dafür Sorge zu tragen habe, dass vorhersehbare Beschädigungen der Versorgungseinrichtungen durch Naturkräfte oder Naturereignisse vermieden würden. Ob nun § 14 Nr. 1 WEG tatsächlich die zutreffende Anspruchsgrundlage ist, wie das BayObLG meint, ist hinsichtlich der Auswirkungen auf die Praxis eher sekundär. Wichtig erscheint mir, dass das BayObLG mit dieser Entscheidung dem einzelnen Wohnungseigentümer Obhutspflichten auferlegt hat, bei deren Nichtbeachtung der Wohnungseigentümer erheblichen Schadensersatzansprüchen seitens der übrigen Wohnungseigentümer ausgesetzt sein kann. Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Darunter wird gemeinhin insbesondere auch die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seinem ordnungsgemäßen Zustand verstanden. Zu den Erhaltungsmaßnahmen muss man m.E. aber auch Vorsorgemaßnahmen zählen, wenn es darum geht, Schaden vom Gemeinschaftseigentum abzuhalten. Es fällt sonach durchaus auch in den Aufgabenbereich des Verwalters, im Gemeinschaftseigentum stehende Versorgungseinrichtungen ganz allgemein vor Schäden zu bewahren.

Das BayObLG hat nun eine Haftungsbeschränkung des Verwalters dadurch vorgenommen, dass es die Verantwortung, durch das Sondereigentum verlegte Versorgungseinrichtungen vor Schaden zu beschützen, weitgehend (". . . in zumutbarem Umfang . . . vorhersehbare Beschädigungen . . .") dem Wohnungseigentümer aufgebürdet hat. M.E. hat aber trotz der nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestehenden Verpflichtung des Verwalters eine Haftung des Verwalters im streitgegenständlichen Fall gänzlich zu entfallen, weil sich hier Versorgungseinrichtungen letztlich innerhalb der (alleinigen) Risikosphäre des Wohnungseigentümers befinden. Es darf schließlich nicht übersehen werden, dass die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 WEG primäre Aufgabe der Wohnungseigentümer selbst und damit erst recht des einzelnen Wohnungseigentümers ist, durch dessen Sondereigentum Versorgungseinrichtungen verlegt sind.