Weitere Pflichten des Verwalters im abrechnungstechnischen Aufgabenbereich: Aufteilung der Rechnungsposten bei Wohnungseigentümer-Wechsel gefordert

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG, § 45 Abs. 3 WEG, § 888 ZPO

Kommentar

In einer wichtigen Entscheidung hat nunmehr das BayObLG erstmals als Obergericht folgende Verwalterverpflichtung ausgesprochen:

1. Die vom Verwalter zu erstellende Einzelabrechnung hat, wenn während des Abrechnungszeitraums Wohnungseigentümer gewechselt haben, die auf jeden der Wohnungseigentümer entfallenden Posten getrennt auszuweisen.

2. Festsetzung eines Zwangsgelds gegen ehemaligen Verwalter zur Erzwingung der Einzelabrechnung (am Geschäftsführer des Verwalters zu vollziehen).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.10.1984, BReg 2 Z 117/83)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Etwas überraschend hat das BayObLG die Verpflichtung eines Verwalters festgeschrieben, in Einzelabrechnungen Rechnungsposten bei Eigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraumes getrennt auszuweisen, nach welchen Kriterien dies in der Praxis geschehen soll, ist allerdings aus der Entscheidung nicht zu erkennen.

Nach dem Sachverhalt wurde ein bis zum 31.12.1981 im Amt befindlicher Verwalter vom AG München verpflichtet, Jahresabrechnungen für 1980 und 1981 einschließlich einer Schlussrechnung zum 31.12.1981 sowie Einzelabrechnungen für 1980 und 1981 anzufertigen und zu übergeben, weiterhin die Wohngeldkosten für 1980 und 1981 abzurechnen und über die gebildeten Rücklagen in Form einer Abgrenzung Auskunft zu erteilen. Im Vollstreckungsverfahren übergab dann die Schuldnerin die Jahresabrechnungen, erst im Beschwerdeverfahren legte sie Einzelabrechnungen vor, allerdings ohne Berücksichtigung des Eigentümerwechsels.

Das LG München I hielt den schuldenden Verwalter nur für verpflichtet, Einzelabrechnungen "bezogen auf die Wohnungen" (nicht auf den einzelnen Eigentümer) zu erstellen, da nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet werde. Eine Aufschlüsselung der Kosten einer Wohnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer sei nur notwendig, wenn es um die Beitreibung rückständigen Wohngelds gehe; denn dann habe der Verwalter zu prüfen, wer der Gemeinschaft für welche Schuld ab wann hafte. Andernfalls würde man von einem Verwalter verlangen, bereits bei Erstellung der Einzelabrechnungen zu prüfen, ob der Wohnungseigentümer noch Mitglied der Gemeinschaft sei.

Das BayObLG hat die Entscheidung des LG München I aufgehoben und in Auslegung einer Einzelabrechnung festgestellt, dass es sich bei Einzelabrechnungen um die Aufteilung des Gesamtergebnisses auf einzelne Wohnungseigentümer handele, was dazu führe, dass die Abrechnung bei Eigentümerwechsel die auf sie entfallenden Posten getrennt ausweisen müsse; den einzelnen Wohnungseigentümer würden nämlich Verpflichtungen nur insoweit treffen, als sie während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig geworden seien ( § 16 Abs. 2 WEG); andere Einzelabrechnungen würden zu unrichtigen Ergebnissen führen. Schwierigkeiten, die Dauer der Zugehörigkeit festzustellen, würden einen Verwalter nicht der Notwendigkeit entheben, die Posten aufzuschlüsseln. Auf interne Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer der Wohnung käme es nicht an.

Dieser Rechtsmeinung des BayObLG kann nicht gefolgt werden. Es mag schon mehr als fraglich erscheinen, ob ein bis 31.12.1981 im Amt befindlicher Verwalter überhaupt als verpflichtet angesehen werden kann, eine Jahresabrechnung für ein Geschäftsjahr 1981 erstellen zu müssen oder ob diese Pflicht nicht dem neu bestellten Verwalter obliegt (im Gegensatz zur bereits fälligen Abrechnungserstellung für das Geschäftsjahr 1980); um diese sehr umstrittene Frage ging es im vorliegenden Streit jedoch nicht. Nach heutiger herrschender Auffassung hätte bereits der ab 01.01.1982 neu bestellte Verwalter die Abrechnung für 1981 erstellen müssen.

Bekanntlich hat der BGH in seiner Entscheidung vom 24.03.1983 (Gruppe 2, S. 57) kritisierte Grundsatzentscheidung getroffen, dass der noch im Grundbuch eingetragene Wohnungsveräußerer nach Wohnungsverkauf für Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums trotz Nutzungsübergang auf den Erwerber und Eintragung einer Auflassungsvormerkung weiterhafte. Der BGH hat in dieser Entscheidung allerdings ausdrücklich offengelassen, ob daneben nicht auch - wie in der Praxis bisher üblich - der Erwerber als werdender Eigentümer in Anspruch genommen werden kann. Auf den formellen grundbiicherlichen Eigentumswechsel stellt nunmehr auch das BayObLG ab.

Bisher hielt sich die Praxis an eine Entscheidung des OLG Stuttgart vom 27.06.1980. Ein Einzelabrechnungs-Saldo treffe bereits den Erwerber, wenn dieser erst zu dessen Wohnungsbesitzzeit fällig geworden sei, und zwar ungeachtet der Möglichkeit einer Regressvereinbarung interner Art zwischen Erwerber und Veräußerer. Abgrenzungspflichten des Verwalters in der Einzelabrechnung nach Zeitpunktkriterien eines Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs oder eines im Grundbuch vollzogenen Eigentumswechsels wurden bisher obergerichtlich nicht herausgestellt, in der Literatur nur vereinzelt gefordert. Auch das BayObLG gibt in seiner Entscheidung keine Hilfen ...