Alexander C. Blankenstein
Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. ist der Anspruch des Mieters ausgeschlossen, "wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann".
Es ist also eine Abwägung der nachteiligen Folgen der baulichen Veränderung für den Vermieter mit dem Interesse des Mieters an der Ausführung der Baumaßnahme vorzunehmen. Dabei trifft jede der beiden Parteien die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die zu ihren Gunsten bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind. Da der Vermieter stets sein Interesse entgegenhalten kann, dass die Mietsache baulich nicht verändert wird, ist in jedem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen. Der Vermieter kann im Streitfall den Mieter also dazu zwingen, sein Interesse an der baulichen Veränderung offenzulegen.
4.1.1 Interessen des vermietenden Wohnungseigentümers
Konservierungsinteresse
Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob durch die bauliche Veränderung ein gefahrträchtiger Zustand oder eine baurechtswidrige Situation geschaffen würde. Der Mieter muss daher den Vermieter ausreichend über die Einzelheiten der begehrten baulichen Veränderung informieren. Kommt der Mieter seiner insoweit bestehenden Informationspflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.
Rechtsbeziehungen zu Dritten
Ebenfalls zu beachten ist das Interesse des Vermieters daran, dass die bauliche Veränderung keine negativen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat, etwa zu anderen Mietern oder Grundstücksnachbarn. Besteht die berechtigte Befürchtung, dass diese gegen den Vermieter wegen der baulichen Veränderung Rechte geltend machen könnten – etwa in Form einer Mietminderung, weil durch die bauliche Veränderung in das Gebrauchsrecht der übrigen Mieter eingegriffen wird –, so ist dies im Rahmen des Vermieterinteresses bei der Abwägung zu berücksichtigen. Gerade im Fall von vermietetem Wohnungseigentum sind die Interessen anderer Eigentümer und ggf. deren Mietern ohnehin über die nach § 20 Abs. 2 WEG n. F. erforderliche Beschlussfassung zu berücksichtigen.
Rückbaurisiko
Zugunsten des Vermieters ist auch ein etwaiges Rückbaurisiko zu berücksichtigen. Zwar ist der Mieter nach allgemeinen Vorschriften bei Vertragsende zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet. Kommt der Mieter dem aber nicht nach und will der Vermieter die bauliche Veränderung zurückbauen, so muss er den Rückbau auf eigene Kosten ausführen und den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch nehmen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, träfen die Rückbaukosten den Vermieter. Bei umfangreichen baulichen Veränderungen wird dieses Risiko für den Vermieter wohl kaum zumutbar sein. So sich der Mieter dann nicht zur Leistung einer zusätzlichen Mietsicherheit gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. bereit erklärt, wird der Anspruch auf Durchführung der baulichen Maßnahme gegen den Vermieter nicht erfolgreich durchsetzbar sein. Erklärt sich der Mieter andererseits zur Sicherheitsleistung bereit, wird das Rückbaurisiko minimiert, sodass der Vermieter seine Erlaubnis nur aus anderen Gründen verweigern kann.
Exkurs: Rückbauverlangen des Vermieters ist treuwidrig
Ein treuwidriges Rückbauverlangen des Vermieters verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Denn von der Beseitigungspflicht des Mieters gibt es Ausnahmen: Sie kann beispielsweise entfallen, wenn es sich um auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht. Daneben kann der Vermieter auch rechtsmissbräuchlich handeln, wenn er die Entfernung verlangt, obwohl der Nachmieter bereit ist, die Maßnahme oder deren Ergebnis als eigene zu übernehmen und sich zur Entfernung nach Ablauf seiner Mietzeit verpflichtet.
4.1.2 Mieterinteressen
Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurückweisen, an der von ihm begehrten baulichen Veränderung bestehe kein anerkennenswertes Interesse. Abhängig von der konkret vom Mieter gewünschten baulichen Veränderung, dürfte freilich differenziert werden können. So dür...