Auch wenn der Mieter auf Grundlage des § 554 Abs. 1 BGB n. F. einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung einer der privilegierten Baumaßnahmen hat – und ein Veränderungsinteresse überwiegt –, ist eine entsprechende bauliche Veränderung nach § 20 WEG n. F. erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig.[1] Keinesfalls könnte der vermietende Wohnungseigentümer seine Zustimmung ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer erteilen. Dies begrenzt freilich auch den Anspruch des Mieters. Der mit einem Anspruch seines Mieters gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. konfrontierte Vermieter kann die Erlaubnis zunächst unter Hinweis auf eine notwendige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zurückhalten. Die Erteilung der Erlaubnis ist ihm in diesem Stadium nicht zumutbar. Würde die bauliche Veränderung am Widerstand der Gemeinschaft scheitern, würden im Falle einer bereits erteilten Erlaubnis Mängelrechte des Mieters ausgelöst.
Wird dem vermietenden Wohnungseigentümer die vom Mieter begehrte bauliche Veränderung durch Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet, entfällt dieser Einwand freilich. Wird die Ausführung der baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des vermietenden Wohnungseigentümers beschlossen, so kann der Vermieter dies dem Anspruch des Mieters auf Selbstvornahme entgegenhalten. Auch in diesem Fall kommt eine Vereinbarung nach § 555f Nr. 3 BGB oder eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht.
Beschlussmuster: Bauliche Veränderung durch einen Mieter (Gestattung durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer)
TOP XX: Bauliche Veränderung des Mieters der Wohnungseigentümerin Frau _______
Die Wohnungseigentümerin der im Erdgeschoss links belegenen Wohnung, Frau _______, wurde mit dem Verlangen ihres Mieters konfrontiert, die bislang vorhandene Wohnungseingangstür durch eine besonders gesicherte Wohnungseingangstür auf Grundlage der Bestimmung des § 554 BGB austauschen zu dürfen. Der Austausch erfolgt durch und auf Kosten des Mieters von Frau _______. Art und Ausführung der neuen Wohnungseingangstür ergeben sich aus dem den Wohnungseigentümern mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerversammlung übersandten Prospekt der Firma _______, die auch den Türeinbau vornehmen wird. Dieser Prospekt ist Bestandteil dieses Beschlusses und zur Beschluss-Sammlung zu nehmen. Auf dieser Grundlage gestatten die Wohnungseigentümer hiermit den Türaustausch.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Vermieter unternimmt nichts
Wie ausgeführt, hat der Mieter zwar einen Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung, der vermietende Wohnungseigentümer kann diese aber nicht erteilen, solange er keine entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung herbeigeführt hat. Verhält sich der Vermieter passiv und bemüht er sich nicht um eine für den Mieter günstige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, kann dies dazu führen, dass die Interessenabwägung zugunsten des Mieters ausgeht.[2] Allerdings wird der Mieter hier seinerseits zunächst aktiv werden müssen, denn die Erlaubnis seines vermietenden Wohnungseigentümers hat er ja nicht. Er wird hierzu den Klageweg beschreiten und den vermietenden Eigentümer auf Erteilung der Erlaubnis verklagen müssen. Urteilt das Gericht im Sinne des Mieters, kann dieser aber die Baumaßnahme immer noch nicht umsetzen, da es ja nach wie vor an einem entsprechenden Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt. Er muss dann notfalls den vermietenden Wohnungseigentümer auf Erfüllung in Anspruch nehmen. Der Wohnungseigentümer ist dann verpflichtet, auf eine die bauliche Veränderung gestattende Beschlussfassung hinzuwirken.[3]
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