Alexander C. Blankenstein
4.2.1 Modernisierende Erhaltung
Da künftig Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG a. F. ebenfalls bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG n. F. darstellen, kann die Beantwortung der Frage einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nicht vom Erreichen eines bestimmten Mehrheitsquorums abhängig gemacht werden. Vielmehr haben derartige mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossene Maßnahmen auch eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge.
Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zeichnen sich dadurch aus, dass die Wohnungseigentümer nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschränken. Eine modernisierende Erhaltung als Maßnahme einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n. F. liegt immer dann vor, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden. Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Erhaltungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu.
Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren. Wobei dieser Zeitraum nicht statisch gesehen werden kann. Erfordern öffentlich-rechtliche Vorschriften wie etwa §§ 46 ff. GEG bestimmte Maßnahmen, stellt sich die Frage nach einer Amortisation freilich nicht.
4.2.2 "Modernisierende" bauliche Veränderung
4.2.2.1 Grundsätze
Bezüglich des Amortisationszeitraums gelten entsprechende Grundsätze bei Maßnahme der Modernisierung, die bislang noch in § 22 Abs. 2 WEG a. F. geregelt sind. Erfordern derartige Maßnahmen bislang noch eine Mehrheit von ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer, die die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentieren, wird künftig die Mehrheit der abgegebenen Stimmen eine Kostenbelastung aller zur Folgen haben, wenn sich die Kosten der beschlossenen Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist maßgeblich
Wird es keines bestimmten Mehrheitsquorums mehr bedürfen, ist zusätzlich zu beachten, dass es nicht auf eine mehrheitliche Beschlussfassung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ankommt, vielmehr auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgestellt wird.
Berechnung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 30 Wohnungseigentümern. 15 von ihnen nehmen an der Wohnungseigentümerversammlung teil. 10 von ihnen stimmen für die Baumaßnahme. Der Beschluss ist zustande gekommen, da die Mehrheit der abgegebenen Stimmen maßgeblich ist.
4.2.2.2 Maßnahmen mit Amortisationspotenzial
Auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer zwar alle Maßnahmen beschließen, die nach derzeitiger Rechtslage noch Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG a. F. darstellen, allerdings führen entsprechende Mehrheitsbeschlüsse nicht automatisch zu einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer, da sich die einen von ihnen nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, bei anderen eine Kostenamortisation von vornherein nicht infrage kommt.
§ 22 Abs. 2 WEG a. F. knüpft an den mietrechtlichen Modernisierungsbegriff des § 555b Nr. 1 bis 5 BGB an. Allerdings geht das Wohnungseigentumsrecht über den mietrechtlichen Modernisierungsbegriff hinaus und bezieht auch solche Maßnahmen ein, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Letzteres Merkmal spielte und spielt im Modernisierungsalltag des Wohnungseigentumsrechts keine Rolle, weil es nicht ausreichend inhaltlich umrissen ist.
Für den Bereich der Modernisierung regelt § 555b BGB jedenfalls folgende Maßnahmen:
- nachhaltige Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung),
- nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Klimaschutz, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
- nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs,
- nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts des Gemeinschaftseigentums,
- dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.
Zu 1.: Energetische Modernisierung
Gemäß § 555b Nr. 1 BGB sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, eine Modernisierungsmaßnahme. Bei diesen Maßnahmen handelt es sich um solche der energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Endenergie wird typischerweise dann eingespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist. Insbesondere folgende Maßnahmen stellen eine energetisch...