WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 4.2.2.2 Maßnahmen mit Amortisationspotenzial

Auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer zwar alle Maßnahmen beschließen, die nach derzeitiger Rechtslage noch Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG a. F. darstellen, allerdings führen entsprechende Mehrheitsbeschlüsse nicht automatisch zu einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer, da sich die einen von ihnen nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, bei anderen eine Kostenamortisation von vornherein nicht infrage kommt.

§ 22 Abs. 2 WEG a. F. knüpft an den mietrechtlichen Modernisierungsbegriff des § 555b Nr. 1 bis 5 BGB an. Allerdings geht das Wohnungseigentumsrecht über den mietrechtlichen Modernisierungsbegriff hinaus und bezieht auch solche Maßnahmen ein, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Letzteres Merkmal spielte und spielt im Modernisierungsalltag des Wohnungseigentumsrechts keine Rolle, weil es nicht ausreichend inhaltlich umrissen ist.

Für den Bereich der Modernisierung regelt § 555b BGB jedenfalls folgende Maßnahmen:

1. nachhaltige Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung),
2. nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Klimaschutz, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
3. nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs,
4. nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts des Gemeinschaftseigentums,
5. dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.

Zu 1.: Energetische Modernisierung

Gemäß § 555b Nr. 1 BGB sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, eine Modernisierungsmaßnahme. Bei diesen Maßnahmen handelt es sich um solche der energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Endenergie wird typischerweise dann eingespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist. Insbesondere folgende Maßnahmen stellen eine energetische Modernisierung dar:

• wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken,
• Fensteraustausch,
• Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung,
• Einbau einer energiesparenden Heizanlage,
• Anschluss an die Fernwärmeversorgung,
• Nutzung von Energie durch Wärmepumpen- und Solaranlagen,
• Umstellung einer Ofen- auf eine Gasetagenheizung,
• Verwendung von Energiesparlampen,
• Verwendung von Zeitschaltuhren.

Maßnahmen der energetischen Modernisierung werden sich im Regelfall innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Freilich sind stets die Maßgaben des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Zu 2.: Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nr. 2 BGB auch Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB vorliegt. Nicht erneuerbare Primärenergie wird bereits durch sämtliche Maßnahmen einer energetischen Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB eingespart. Im Übrigen wird Primärenergie in erster Linie eingespart, wenn sie gar nicht verbraucht wird. Insoweit stellt die Umstellung der Heizungsanlage von einem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 2 BGB dar. Entsprechendes gilt für die Errichtung von Windenergieanlagen und insbesondere von Fotovoltaik-Anlagen.

Eine Kostenamortisation ist zwar denkbar, allerdings sind die Maßgaben des konkreten Einzelfalls zu berücksichtigen.

Zu 3.: Reduzierung des Wasserverbrauchs

Maßnahmen zur Einsparung von Wasser dienen in erster Linie ökologischen Zwecken.^[1] Insbesondere folgende Maßnahmen kommen infrage:

• Einbau von Wasserzählern,
• Einbau von Durchlaufbegrenzern,
• wassersparende Toilettenkästen,
• Verwendung von Regenwasser zum Zweck der Gartenbewässerung.

Soweit nicht Maßnahmen direkt im Sondereigentum umgesetzt werden, handelt es sich im Übrigen um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung, was insbesondere für den Einbau von Kaltwasserzählern gilt.^[2]

Zu 4.: Erhöhung des Gebrauchswerts

Der Gebrauchswert einer Wohnung wird nachhaltig erhöht, wenn infolge der Verbesserungen das Wohnen aus der Sicht eines durchschnittlichen und vernünftigen Wohnungseigentümers angenehmer, bequemer, gesünder, sicherer oder weniger arbeitsaufwendig wird:

• Einbau einer Türöffnungsanlage,
• Einbau einer Gegensprechanlage,
• Einbau einer Alarmanlage (künftig privilegierte Baumaßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG n. F.^[3]),
• einbruchssichere Eingangstür (künftig privilegierte Baumaßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG n. F.^[4]),
• Verglasung von Loggien und Balkonen,
• Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster,
• Einbau von Isolierglas- oder Schallschutzfenstern.

Eine Kostenamortisation tritt bei den vorgenannten Maßnahmen mit Ausnahme des Einbaus von Isolierglas- bzw. Schallschutzfenstern und wohl auch im Fall des Austauschs von Holz- gegen Kunststofffenster...