WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 5.2.3 Einbruchschutz

Neu: Anspruch auf bauliche Veränderung zum Einbruchschutz

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG n. F. verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt.

Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränderungen dann dem Einbruchschutz, wenn sie geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnanlage insgesamt

• zu verhindern,
• zu erschweren oder
• auch nur unwahrscheinlicher zu machen.

Umfang des Einbruchschutzes

Allerdings stellt sich die Frage, wie weit der Begriff des Einbruchschutzes zu verstehen sein wird. Fraglos dient z. B. ein Gitterschutz an Fenstern im Erdgeschoss der Wohnanlage dem Einbruchschutz in besonderem Maße. Entsprechendes gilt für eine Eingangstür zur Wohnanlage, die derzeitigen Sicherheitsstandards entspricht. Anders sieht es bei dem Thema "Videoüberwachung" aus, denn hier bestehen datenschutzrechtliche Probleme. Eine Videoüberwachung des Gemeinschaftseigentums ist deshalb nur sehr eingeschränkt möglich. Da eine Videoüberwachung aber zweifellos dem Einbruchschutz dient, könnte zumindest nach dem Wortlaut des WEMoG nunmehr ein Anspruch auf Anbringen von Kameras bestehen^[1] – eine Problematik, die Abgrenzungsprobleme aufwerfen wird.

Künftiges Konfliktpotenzial

Jedenfalls birgt auch die Regelung in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG n. F. erhebliches Konfliktpotenzial innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften. Zudem ist hier auch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber den Erfolg einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über eine bauliche Veränderung lediglich entweder an eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder an eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer knüpft.

[1] Siehe auch nachfolgend Videoüberwachung.

5.2.3.1 Fenstergitter

Es wird sich die Frage stellen, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellen wird. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen jedenfalls nicht unbillig benachteiligt.

Über das "Wie" entscheiden stets die Wohnungseigentümer

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass einzelne Wohnungseigentümer zwar einen Anspruch auf bauliche Veränderungen haben, die auch dem Einbruchschutz dienen. Über die Ausführung der Maßnahme entscheiden aber die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. gemeinschaftlich im Wege der Gestattungsbeschlussfassung. Durch einheitliche Gestaltung anzubringender Fenstergitter in den Erdgeschosseinheiten, kann einer optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds der Wohnanlage bereits erheblich entgegengewirkt werden.

5.2.3.2 Videoüberwachung

Bereits nach alter Rechtslage bejaht die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen Wohnungseigentümer abwehren möchte. Nicht zulässig wäre dagegen eine Videoüberwachung, um beispielsweise Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen einer unzulässigen Nutzung ihrer Wohnung durchsetzen zu können.^[1] Aus diesem Grund wäre es freilich unverhältnismäßig und mit den verfassungsrechtlich verbürgten Persönlichkeitsrechten der betroffenen Personen auch nicht zu vereinbaren, wenn etwa die Benutzer des Müllraums durch eine Videoüberwachung "diszipliniert" werden sollen, ihren Müll ordnungsgemäß zu entsorgen.^[2] Auch darf ein Wohnungseigentümer in seinem Pkw keine Kamera installieren, die mittels Bewegungsmelder ausgelöst wird und Aufzeichnungen und Bilder anderer Kfz oder Personen macht, die sich dem Tiefgaragenstellplatz des Wohnungseigentümers nähern, sich aber noch auf der Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage befinden.^[3]

Auch wenn der BGH die Möglichkeit bejaht, den Eingangsbereich der Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, besteht nicht unbedingt nur dort die Gefahr von Einbrüchen. Ob die Wohnungseigentümer insoweit in Zukunft beschließen können, dass auch sonstige Gemeinschaftsflächen, insbesondere im Bereich der Gebäuderückseite, einer Videoüberwachung zugänglich sein werden, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Problematisch könnte es hier jedenfalls dann werden, wenn einzelnen Wohnungseigentümern an zu überwachenden Bereichen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind. Dann jedenfalls könnten sich diese gegenüber anderen erheblich benachteiligt fühlen und eine Anfechtungsklage erfolgreich sein.

Probleme einer Videoüberwachung können sich auch dann ergeben, wenn sie von einem Wohnungseigentümer zur Überwachung des Bereichs vor seiner Wohnungstür oder des Außenbereichs seiner Sondereigentumsei...