WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 5.3.2 Beeinträchtigung liegt nicht vor

Ist mit der baulichen Veränderung kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die Wohnungseigentümer verbunden und besteht auch nicht die konkrete Gefahr eines derartigen Nachteils, hat der bauwillige Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme durch Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG n. F. Auch wenn mit der begehrten Maßnahme kein Nachteil verbunden sein wird, muss sich der bauwillige Wohnungseigentümer an den Verwalter wenden und diesen bitten, einen entsprechenden Beschlussantrag zur Tagesordnung zu nehmen. Denn eine Gestattungsbeschlussfassung ist zwingende Voraussetzung für die Baumaßnahme.

Dem bauwilligen Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern nicht vorgeschrieben werden, wie er die Baumaßnahme durchzuführen hat. Wenn sie mit keinem relevanten Nachteil verbunden ist, bedarf es auch keiner entsprechenden Bevormundung. Das bringt das Gesetz insoweit zum Ausdruck, als § 20 Abs. 3 WEG n. F. keine der Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. entsprechende Regelung enthält, die den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung über eine privilegierte Maßnahme ein Ermessen einräumt.

Ablehnung des Beschlussantrags

Wird der Beschlussantrag des Wohnungseigentümers abgelehnt, steht dem Bauwilligen die Möglichkeit offen, eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zu erheben. Diese hat er gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben.^[1] Der Klageantrag muss sich dabei so konkret wie möglich auf die begehrte bauliche Maßnahme selbst und die Art ihrer Durchführung beziehen. Die Baumaßnahme muss also im Antrag konkret bezeichnet und beschrieben werden, insbesondere ihre Art, ihre Ausmaße, der Bereich des Gemeinschaftseigentums, in der sie zur Durchführung kommen wird, und welche Maßnahmen zur ihrer Durchführung konkret zu ergreifen sind. Ist diese Voraussetzung erfüllt, prüft das Gericht wohl die Frage, ob tatsächlich keine relevante Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer vorliegt. Ist dies zu bejahen, hat das Gericht kein weiteres Ermessen, es muss der Beschlussersetzungsklage stattgeben, auch wenn es der Auffassung sein mag, dass andere Durchführungsvarianten ggf. geeigneter wären. Denn, wie bereits ausgeführt: Auch den Wohnungseigentümern steht kein entsprechendes Ermessen zu.

Privilegierte Maßnahme

Stellt die vom bauwilligen Wohnungseigentümer begehrte bauliche Maßnahme eine solche nach § 20 Abs. 2 WEG n. F. dar, also eine sog. privilegierte Baumaßnahme, sollte er im Fall einer Beschlussersetzungsklage seinen Antrag nicht auf § 20 Abs. 2 WEG n. F. stützen, sondern auf § 20 Abs. 3 WEG n. F. Denn im Rahmen einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 20 Abs. 2 WEG n. F. steht den Wohnungseigentümern ein Ermessen zu. Dies aber ist bei einer baulichen Veränderung auf Grundlage des § 20 Abs. 3 WEG n. F. gerade nicht der Fall. In ersterem Fall können die übrigen Wohnungseigentümer dem Bauwilligen Vorschriften hinsichtlich der Durchführung der Baumaßnahme machen, in letzterem Fall nicht. Hier kann der bauwillige Wohnungseigentümer vielmehr frei über die Art der Durchführung der Maßnahme entscheiden.

[1] Siehe Beschlussersetzungsklage.