Durch eine Umlage der Betriebskosten nach dem in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel dürfen dem Mieter gemäß § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB n. F. keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen. Der Umlagemaßstab muss insoweit noch billigem Ermessen entsprechen. Ob dies der Fall ist, wird nach der Interessenlage von vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter beurteilt. Unerheblich ist, ob ein neu beschlossener Kostenverteilungsschlüssel nach wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder überhaupt auf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer beruht. Auch der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. nach Miteigentumsanteilen unterliegt insoweit der Billigkeitskontrolle des § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB n. F.
Kostenverteilung nach Objekten
Das Eingangsbeispiel zugrunde gelegt, würden auf den Mieter bei einer Flächenumlage lediglich 54 EUR an Hausreinigungskosten entfallen. Nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel entfällt auf ihn fast das Doppelte dieser Kosten. Hier dürfte Unbilligkeit zu bejahen sein, wenn die Mehrbelastung nicht durch andere Kostenpositionen ausgeglichen wird. Allerdings werden Detailfragen von der Rechtsprechung zu klären sein.
Widerspricht jedenfalls ein Umlagemaßstab nach der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Rechtslage billigem Ermessen, tritt an seine Stelle der in § 556a Abs. 1 BGB bestimmte Maßstab. Die betroffenen Betriebskosten sind dann in erster Linie nach Verbrauch oder Verursachung und im Übrigen nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen. Übertragen auf den Beispielsfall, wäre der Mieter verpflichtet, tatsächlich nur 54 EUR für die Kosten der Hausreinigung zu bezahlen.
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